北京市2019年二手房自行成交攻略(请勿转载)

eam1011
eam1011 2019-09-04 字数 12881

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提取码: tfys  (整理了一天的资料,下载的同时,请加分助攻!)

自行成交的核心要领是买卖双方都靠谱,人家要违约,法律和中介都是阻挡不住的!!!

真正遇到一方要违约的时候,中介公司背后有律师团队,签约的时候,你已经签订了一份天衣无缝的经纪服务合同,那份经纪服务合同早就把中介的屁股擦得干干净净,并且签约就要付中介佣金的。真心不知道为什么还有那么多人说我没有做人底线,没有契约精神,不是不给中介费,而是中介得到的和付出的不成正比。还有人说我利用了中介的房源,我只想告诉这些人,不要被虐习惯了,房源是他们垄断的,不是我没有房源,水木是不是有自己发房源信息的,现在大家就是缺一个自由交易的平台。你让中介把房源放开看看,你看他们去不去吃翔。

中介就不要骂了,砸人饭碗,遭人恨,可以理解。

但是你们中介张嘴就要房屋总价的1%--2.7%,低的0.5%,你们收费的依据是什么,真的值那么多钱吗?

写给中介:首先感谢你们的同行带看过,很遗憾最后因为你们高额的中介费不得不跳单,其实最主要的原因是现在交易程序简化,手续简单,越来越觉得中介的价值极低,甚至很多中介是联合起来垄断房源,建立市场门槛,阻断买家和卖家建立信息沟通渠道,利用信息不对称和对程序的不理解来压榨买家的钱包。

中介确实有付出,但是付出与回报不符,拿得太多,违背了多劳多得、少劳少得、不劳不得的社会主义的分配原则,这是我跳单的根本理由。

写给买家:多做功课,以诚感人,让业主有安全感,自觉提示风险,主动沟通,多给出公平而有诚意的合同条款,彼此不相互算计,诚意交易。

写给卖家:之所以最后才写给卖家,因为自行成交的最大难点就是让卖家接受自行成交,大多数卖家以没有好处或者有风险为借口拒绝自行成交,再就是中介在背后捣鬼,吓唬胆小的卖家。有卖就有买,你现在卖房,那也是你曾经买过的房子,试问风险到底多大,你心里也清楚,无非就是对方没有购房资格、钱款不到位、贷款批不下来,这些风险都可以写进合同,用大额定金限制,对于买家有无购房资格、有没有资金实力,贷款批不批得下来,其实跟你半毛钱关系都没有,你永远记住一点,合同里面规定除贷款、和保证金以外的钱不给就不办理过户手续就行。卖家就没啥大风险了,如果有中介不服,你告诉我有啥风险。

如果是觉得对方少花了中介费,你也可以公开问ta要个几万,但是不要狮子大张嘴,太贪心肯定不利于交易,无论是走不走中介,种善因结善果,按照市场价,拿你该拿的就可以,买家的钱也是钱,大家都不容易,钱都不是大风刮来的,行个方便,彼此信任,把什么都拿到桌面上来说,创造自行成交的良好气氛。对于很多十分不确定的事项,补充协议里面签订无责解除合同的条款。

为了回馈水木,现在把自行成交朝阳区房屋的经验分享给大家。某中介带看的,看了一眼居然喜欢上了,找了小中介谈过,小中介价格谈不下来,带看的中介也不愿意帮忙谈价格,想办法自己弄到业主联系方式之后,自己谈的价格,全程自己操作,没有再找中介,中介确有功劳,但是在中间捣乱也有很多。 目标房屋:无抵押、无负责、无户口和无租户,比较干净。主要交易流程和重点细节如下:

1、房屋核验:价格谈好之后,要求业主自己在建委网站上做房屋核验,买卖双方一起去物业、派出所、学校和建委再次核验房产费用、户籍占用、学籍占用和债务问题。尤其是无债务纠纷,无影响买家取得产权的因素。确定未出租、有无抵押、房屋交易夫妻对方认定书。确定房子没有被抵押查封,亲自到房产交易中心查,核实房屋权属有没有争议、有无抵押、查封等。通过邻居打听是否有非正常死亡,注意:亲自去!

2、合同签订:买卖双方相互核验身份、资质以及配偶同意出售书,参照建委、链家、麦田以及我爱我家的相关合同条款、其他网友成交的补充协议,买卖双方友好协商,形成合同。重点:千万不要轻易交定金,交了定金,买家就失去主动权了,谈好合同之后再考虑交定金。如果房子有贷款未还清,让业主还清,并且去建委盖解押章。

3、建委网签:买方自己提前做好购房这个审核,打印审核结果,买卖双方去建委咨询台取号,建议早点去,拿到的号靠前,办理起来也比较快,否则排队很累。拿到号码之后,去一楼前台咨询看看房本是不是老房本,可能需要去系统里面做产权信息更新,就是有些房子是全款购买,也没有抵押,所以在系统里面没有数据,如果是有过贷款,在系统里面肯定是有的,大约时间是1-2个小时,完成信息更新在系统里面才有这个房子的信息,只有这样,才可以去做网签。网签一定主要注意网签价这个问题,就是自己确定好给建委说的这个价格,私底下的那个装修补偿款不要给建委的人了,稍晚一点,我会专门讲讲这几个价格的区别。打完网签之后,建委的人会给个单子上边有业务编码和密码,自己可以上建委网站查询是否通过,其实没有必要去查。

重点注意:目前我知道的是朝阳区建委允许交易双方自行确定网签价格,北京个别区域的网签价不能低于最低指导价,否则会被打回来,要求重新打网签。北京所有区域的规则,网签撤销之后,第二次打网签的价格必须比第一次高,建议慎重确定。相关政策一定要去建委核实,因为政策可能随时变化。很多中介也不知道这个规则。

4、银行面签:完成网签之后,可以直接去银行做面签,前提是之前就与银行的贷款经理预约好,不要突然就去了。内资银行需要买卖双方,外资银行只需要买家去。可能很多人都不熟悉这个面签,很多中介把这个的名词说得玄乎得很,好像离开了中介,你们这些买卖双方都得死一样。面签其实就是你和业主一起去银行做贷款,必须证实是你们2个人的真实身份,真实交易,为了借贷款,银行的人亲自见二位真身的是一个程序,提交银行需要做贷款的资料,签字申请,等待批贷函(银行承诺借钱给你的信函) ,等待时间差不多内资和外资都是10个工作日,根据信贷资金政策变化,可能有浮动。

贷款很简单的事情,只要你征信不难看,收入够不够都无所谓,只要自己有能力还贷款,随便找一个银行打电话问一下贷款业务经理的电话就有人联系你,给你资料清单,准备好,提交就可以。千万别被中介蒙了脑袋,什么他们和那家银行机构合作,说得那么高大上,背后就是介绍客户,拿回扣。

5、光大银行资金监管:不要选择建委的资金监管,建委只监管网签合同价格中不贷款的资金,装修贷款不能监管,如果你非要去找建委做全额监管,就等于告诉建委,说你们签订的是阴阳合同,告诉建委你们在光天化日之下偷税漏税,并且要求建委支持你们的这种行为。光大银行这种资金监管很成熟,缴税过户前2-3天,去光大银行人少的地方办理一下就可以,很简单,就把资料带齐,告诉银行,银行会把你的钱划转到银行的中间虚拟账户或者卖家的账户,冻结,谁都不能动,等到买家过户之后,买卖双方拿着新房本去光大银行,要求银行解冻,钱就到卖家账户了。做不做资金监管,完全取决于买卖双方的相互信任程度,我当时是没有这个程序,但是我是备用了的,我就给了100w定金,没有走任何资金监管,过完户之后,在等待领取新房本的过程中,用手机银行把钱都转给了对方。

6、缴税过户:其实打完网签和做完银行面签之后,买卖双方就可以在税务局网站上面下载软件,做税务预审核,前提是买家申请贷款的资质没有问题,银行批贷的概率极高,可以把缴税过户的时间预约在批贷的最长等待期(10个工作日)之后的2-3天内,买卖双方需要衔接好时间,建议预约在早晨,万一有不熟悉的程序,还有时间去咨询,去缓解,甚至房本出来了之后,买卖双方可以理解去银行做抵押。如果不急,可以在面签之后,递延15个工作日预约交税过户,一站式服务,1个小时不到出新房本,不要离开二楼的座位,因为制作房本的窗口可能说要很久,其实一下就ok,人家会给你一个去缴契税票和房本制作费用的单子去缴纳,交了这个就可以领新房本走人了。交税可以刷信用卡,但是没有积分,公家账户。

经验总结:看看水木上的交易案例经验、亲自去物业问,去建委问流程,做好全流程的功课,一点都不难,中介不把这个夸大,他们就没有什么价值了。我也做了比较充足的功课,并且我的业主不能来北京,委托子女办理的,前后只见过2次,因为相互信任所以没有资金监管,就看买卖双方对流程的配合程度。如果确实是担心自己不会,就找一个小中介,给一个跑腿的钱,5000-10000,不能再多,因为真的太简单,只要你时间预留充足,没有办不下来的,只要彼此配合,也就多跑得两趟。

办理地点:

朝阳区来广营红军营东路甲8号(鸿懋大厦)

周一到周五,上午9点到中午12点,

下午1点30到5点30,16:00停止发号,

周三下午内部学习,不办公。

资料清单:

全程带好资料,在交易的过程中会出现新的资料,一定要带上。所有资料,原件和复印件都带上,都单面打印复印,可以省去在二楼排队复印的时间。

买家:买方身份证件、购房资质审核结果、家庭唯一证明材料买方婚姻状况证明材料、家庭唯一证明材料买方本人及配偶的户口簿,贷款资料

卖家:卖方身份证件、房产证、满5年证明材料原购房契税票、家庭唯一证明材料卖方本人及配偶户口簿

抵税的资料:贷款还清证明、借款合同、地址一致证明(如果新房的情况下地址不一致需要到物业去开)、利息清单。这部分由卖家提供给买家,最好在合同里面写清楚,免得到时候卖家耍赖皮不给,卖家不给,也不违约的,毕竟人家也没有什么好处。

三大价格的区别和关系:

这里借用了版上其他网友的帖子,在此归纳总结,初次买房的人对这些比较迷惑,很多中介也未必懂,希望这些可以帮到大家。

1、成交价:就是你和房主谈的价格,一般为房主净得价,不包含中介费和税费。

2、网签价:建委网签合同中的房子价格,一般情况为了避税这个价格比实际成交价低,二者差额部分在买卖合同中以房屋装修、附属设施等体现 ,实际上这个就是阴阳合同中的阳合同,就是中介口里说的用来避税的价格,给国家看的,这个网签价,也是决定你贷款的基础价格,其实所有的成交都是围绕这个价格展开进行的。 原值是契税票上的金额,契税票遗失的,直接去建委申请调档案,取号之后排队办理,30分钟就可以给你复印一个然后盖章,效力视同原始票据。

成交价=网签价+装修补偿款

成交价分为两部分:成交价(阴)=网签价(阳)+装修补偿款(法律上不缴税)。

网签价是网签的价格(建委系统的价格,就是之前阳合同的价格)、交税、贷款等等,成交价是阴合同的价格,私底下没有告诉建委的价格。

装修补偿款其实就是那些装修、家具家电的折合价,这部分是用来避税的,现在统一都这样操作,你懂的。

缴纳税费的依据是网签价和最低过户指导价的孰高者。

贷款层数的基数是网签的几层,首付几层也是说的网签价的几层,而不是总成交价的几层。

3、最低过户指导价:也称核定价,是税务机关根据房子的位置年代楼层等信息确定的缴税基准价,在朝阳区是你网签价打1元也可以,打1000w也可以,但是你缴税的基数必须大于最低过户指导价,就是你网签价低于最低过户指导价的时候,必须以最低过户指导价来计算税费,如果网签价大于最低过户指导价,就按照网签价来缴税。二者的关系是谁高用谁。

网签价直接影响普通/非普通住宅的判定, 普通/非普住宅影响税费计算和贷款,

一般来说为了少缴税,五环~六环 网签价不高于374万 五环内网签价不高于468万

具体普通住宅的标准参考

https://bj.lianjia.com/wenda/xiangqing/24103.html

最低过户指导价与网签价直接影响税费计算

a)网签价可以高于最低指导价

b)也可以低于最低指导价,两种情况下计算税费的方式不同,具体如下 :

https://m.lianjia.com/bj/baike/142729.html?lianjiafrom=message

这里还有个漏洞,对于无增值税但有个税的房子,

在网签价高于指导价一点点和低于指导价一点点的两种情况税费差额比较大,网签价低于指导价缴税少很多

最低过户指导价参考这个帖子的软件,先差特殊小区没有的话再按区域查

http://www.newsmth.net/nForum/#!article/OurEstate/2491695

购房资格核验:

自行成交的购房资格核验,自己申请就可以,第二天出结果,按照流程走就好。

北京购房资格审核申请网站:北京市住建委官网(http://www.bjjs.gov.cn/)

登录市住建委官网首页,点击进入“房屋管理---存量房交易网上申报平台”。

申请结果查询网址:http://120.52.185.46/shh/portal/familyaudit/query.aspx

常见买卖纠纷事项

目前北京地区法院处理房屋买卖纠纷的原则大多数是参考2014年的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》

1、最常见的是阴阳合同的案例,如上文成交价和网签价的区别中提到的,其实这个就是阴阳合同的做法,很多中介不会告诉你的,对于买卖双方来说就是一个雷,但是也是无解的雷。通过装修款来规避税费,一旦其中一方起诉违约,其实税务局法院的人,都心里明白这个潜规则,也不会给你点破的,违约的人尽管高呼要做依法纳税的合格公民,法院判决98%会不理会税务的问题,把皮球踢给税务局,2个官老爷的自扫门前雪。

可以确定的是卖家以阴阳合同违约,根据买卖双方应诉反诉的内容,可能导致法院出具不同的判决,在这里我就不公开这个,防止被恶人利用。但是我在这里想说的是,如何规避阴阳合同的风险,如果是满五唯一就无所谓,对于非满五唯一的房子,建议买家补充协议包括设定以网签价为依据缴纳税费,中途如果卖家变更网签价,新网签价超出的税费部分由卖家承担,这样规避了税务风险。

打阴阳合同的官司,是不可能解约的,打官司的持续时间差不多1年,即便是简易程序也是如此,多达2-3年,甚至更久。友好交易,尽力别找麻烦。不要被中介吓唬到了。只要你情我愿,哪有什么不可能呢。

2、在这里再砸一下房产律师的饭碗,估计一般人不会支持我的说法。我没有资格砸整个律师行业的饭碗,我要说的是像简单的民间借贷纠纷、房屋买卖合同纠纷这种官司,基本上不需要去请律师,很多律师动不动就是咨询费每小时1000-3000,其实最后还是和稀泥,不给明确答复,胜负自裁,另外市场上很多小律师,很多信誓旦旦承诺,最后签合约的时候,还是会说不一定赢,存在败诉风险,这类律师可能是拿你的case练手,因为房屋买卖官司太简单,只要你提供差不多的证据,法官会根据事实判决的,一般也不会为难你的。相比律师费20-50w的,你还愿意找律师吗,这些小律师和房产中介是一样的黑。这类律师,您敢告诉当事人,其实国家都是按照合同法以及2014年的《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》判决的事实吗。

3、房屋买卖官司中,所有的中介格式化合同中规定违约方承担20%房价款是不会得到法院支持的,几乎很少的赔偿,无法证明卖家违约导致了买家承受了20%房价款的经济损失,所以违约成本很低,导致了很多卖家在房价上行期间违约。

获取业主的联系方式:

1、问邻居

2、问物业,给红包,问物业也有可能暴露了自己的目的,物业都脏,基本上和片区中介勾搭上了,人家联合起来了。不过可以试探,问一个不行,问两个,多问几个人,总会有物业的人愿意告诉的。

3、中介,借力打力,技巧自己去摸索。

4、还有很多方法获得,不方便说,边缘途径,开动大脑,总会获得。

5、根据跟帖回复:在住建委门口也有黄牛,只要你有房屋门牌信息,黄牛就能搞定业主联系方式,据说1个点的中介费。(真实与否,自行核验。)

声明:

1、请勿转载用于商业用途,请尊重别人的劳动成果!

2、二手房协助成交、商业贷款、房屋买卖官司咨询以及房屋买卖合同草拟咨询,我已经无私分享,请不要过分打扰我,过分咨询,请付费!毕竟这是我人生中长达3-4年的水逆狗血回顾,反复回顾自己遇到的官司、强制执行、找房看房买房过程其实也是很痛苦的。

OurEstate 二手房交流
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wjsky130
wjsky 2019-09-04

好贴置顶!!

wuwenyan09
happy_www 2019-09-04

太牛了!很好很强大,谢谢楼主分享!

yahal
missingmaria 2019-09-04

赞!

【 在 eam1011 的大作中提到: 】

: 为了回馈水木,现在把自行成交朝阳区房屋的经验分享给大家。某中介带看的,看了一眼居然喜欢上了,找了小中介谈过,小中介价格谈不下来,带看的中介也不愿意帮忙谈价格,想办法自己弄到业主联系方式之后,自己谈的价格,全程自己操作,没有再找中介,中介确有功劳,但是在中间捣乱也有很多。 目标房屋:无抵押、无负责、无户口和无租户,比较干净。主要交易流程和重点细节如下:

1、房源核验:价格谈好之后,要求业主自己在建委网站上做房屋核验,买卖双方一起去物业、派出所、学校和建委再次核验房产费用、户籍占用、学籍占用和债务问题。尤其是无债务纠纷,无影响买家取得产权的因素。确定未出租、有无抵押、房屋交易夫妻对方认定书。确定房子没有被抵押查封,亲自到房产交易中心查,核实房屋权属有没有争议、有无抵押、查封等。通过邻居打听是否有非正常死亡,注意:亲自去!

: ...................

bruderfirma
bruderfirma 2019-09-04
taiwai
太歪 2019-09-04

应该大力推广自行成交。

【 在 eam1011 的大作中提到: 】

写给中介:首先感谢你们的同行带看过,很遗憾最后因为你们高额的中介费不得不跳单,其实最主要的原因是现在交易程序简化,手续简单,越来越觉得中介的价值极低,甚至很多中介是联合起来垄断房源,建立市场门槛,阻断买家和卖家建立信息沟通渠道,利用信息不对称和对程序的不理解来压榨买家的钱包。

: 讲一个真实的笑话,本来有一个相亲了解阶段的女生得知我居然能够从你们手里跳单,然后断绝来往了,理由是你居然能够从中介手里跳单,你这个人比中介还狠,缺乏安全感。可见你们在市场上的形象有多根深蒂固。

: ...................

Crueso
Crueso 2019-09-04

好文,看到晚了

eam1011
eam1011 2019-09-04

我觉得交易太简单了

【 在 taiwai 的大作中提到: 】

: 应该大力推广自行成交。

llkk
llkk 2019-09-04

推荐置顶

eam1011
eam1011 2019-09-04

如何置地

【 在 llkk 的大作中提到: 】

: 推荐置顶

rosescar
无欲则刚 2019-09-04

赞楼主,本帖应该上十大!!!

linxy
anna 2019-09-04

好帖帮顶!

eam1011
eam1011 2019-09-04

居然没有人给我加分,哈哈哈哈,第一次发大帖。

yule2000
yule2000 2019-09-04

顶啊!不错

【 在 eam1011 的大作中提到: 】:

居然没有人给我加分,哈哈哈哈,第一次发大帖。

nic411
难得糊涂 2019-09-04
bargler
网路行客 2019-09-04

学校学籍占用,如何核查?学校会配合吗?

llkk
llkk 2019-09-04

学校学籍占用,如何核查?学校会配合吗?

llkk
llkk 2019-09-04

版主才有权限吧,我们只能帮你顶

【 在 eam1011 的大作中提到: 】

: 如何置地

longjks
longjks 2019-09-04

强 【在eam1011的大作中提到:】: 文档较多,超标了,无法上传,而且有些是从中介那里拿来的,在这里上传,砸人饭碗,遭人恨,也以免侵权风险,可以找我私底下要,......

eam1011
eam1011 2019-09-04

会,一起去学校吧,业主拿房本  身份证

【 在 bargler 的大作中提到: 】

: 学校学籍占用,如何核查?学校会配合吗?