出手报告:融泽嘉园3居

zychen
jack 2020-08-21 字数 5459

2021年7月22日追记:

离当时的买房时点已经过了一年。当时买入价545万。而同户型最新成交价已在710万。涨幅30%+。

我统计了我当时看过的各个小区,融泽嘉园这一年涨幅居所有小区之首。也居回龙观之首。

所以,数据性分析方法还是很有效的,阶段性总结我放在了183楼。

之前回帖里有不少人提到股市,我最近4年在股市也获得了总体318%,年均复合43%的年化收益。

对股票有兴趣的朋友也可以看我下文里的分享,也可以关注我公众号,或者加我微信一起交流。

https://mp.weixin.qq.com/s/qVF80JEzkOmVsr4jkr-FwQ

希望未来我们可以在投资之路上共同进步。

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分割线,2020.8.21发帖

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背景:

北京上海双户口家庭,目前上海居住,为了对冲房价上涨风险,也为了不浪费北京房票打算买入北京。

总价控制: 全款买入,总价不超过600万。

事前准备:

因为北京去的少,所以先版上搜了一把北京洼地,筛选出的地段如下:

回龙观,天通苑,四惠通惠家园,东五环外传媒大学、双桥、管庄。垡头,双合家园,潘家园,十里河。

然后根据成交量情况做了筛选,我是按照3个月成交量和总挂牌量的比值来算的。比如北京挂牌量94259,三个月内成交23854,所以全北京三个月内成交率25.3%。经筛选,最后锁定成交最旺盛的回龙观地区(41.7%)。

由于我在上海是住200平米+的房子,所以最开始选择的是天通苑160平以上的电梯板楼大三居,买方支出价格普遍在550万左右,符合买入预算。但一方面其成交率低于北京平均水平,另一方面160平不符合普宅标准。这样未来卖出时为尽量减少税额,买家也很难多贷款,会影响房屋价格。最终放弃了天通苑。

选择经纪人:

由于来北京不方便,为选择出合适的中介经纪人,在上海时先电话跟多个链家经纪人电话聊过,让他们说下他们所了解的目前的房价,成交,周边规划和发展前景,目的是为了通过沟通来判断经纪人的能力(主要看情商判断未来的谈价能力)。最后我选择了一个90后女中介,然后约好我来北京时在回龙观地区让她帮忙带看。

实地看房:

经纪人事前准备了回龙观所有类型的带看房,包括融泽,新龙城,流星花园,国风美唐,和谐家园,龙腾苑,龙锦苑,风雅园等。早上9点出发,一直看到晚上9点,中午我请妹子吃了顿午饭。由于带看过程比较愉快,所以中午吃饭时我告诉她回龙观任何房产都会通过她来成交,如果有合适房子,让她一定在买方立场谈价,并提供给我尽可能多的内部成交信息。

看房结果评价:

1 六层板楼,发现楼层低的被树挡住很多采光,房子里采光有缺陷,楼层高的爬楼太累,所以尽管价格有优势,还是先做了排除。

2 电梯板楼,商品房楼盘,比如新龙城等好一点的三居,基本都在600多万,有点超预算,流星花园有符合预算的三居,但感觉整个小区没有亮点,停车也是问题。因此需寻找有优点,且符合预算的电梯板楼。

购买楼盘锁定:

整个回龙观地区貌似只有融泽交房晚原值低,导致税费奇高不好贷款,天然帮我排除了很多贷款买家。而新龙城等地满五唯一的较多,和贷款买家竞争,像我这种全款买家并不占优势。所以我买那种原值低不满五甚至不满二的房子较为有优势,因此最终锁定融泽嘉园。

选择融泽嘉园还有其他原因,附近有三甲医院北京大学人民医院,旁边的161中学也在今年中考中获得了昌平区平均分第一名的成绩。虽跟海淀有差距,但至少在昌平是第一。未来的地铁交汇点也规划在融泽北边。

最后是实地看房感受,融泽这边在八高西侧,整个城市建设看起来像现代都市,比八高东侧的回龙观感受要好。另外看版上文章说八高西侧另一个好处似乎也是避开了回龙观堵点(这个我没有实际感受)。

有关融泽的缺点:版上有人说融泽嘉园是高层板楼,密度大,我查了容积率大概是2.5,这个在上海算很普通的容积率,很多豪宅也要2.5的容积率。而深圳则普遍都是3或4以上的容积率。加上我在杭州投资的房产也是总高34层的商品新房,近几年涨势也很好,所以我个人对这个倒没什么介怀。考虑到融泽的未来买家,应该是西二旗的外地码农居多,外地人对于容积率应该讲究的不多,毕竟很多外地城市的主流楼盘容积率都要高于2.5(比如广州,深圳,成都等)。

房型锁定:

融泽嘉园分一期二期,一期的三居都在最北边,靠着铁路,得房率较低,另一个缺点是客厅都很窄,这个是实地看房感受到的。二期的三居得房率较高,客厅宽一点,户型方正,没过道什么的,面积没有一点浪费,房子不靠铁路,南北通透且所有房间都有窗(包括厨房卫生间都有窗)。当然价格上也是二期的三居更贵一点。但还在预算内,因此决定就购买二期的三居户型。

目标价格确定:

找事先带看的中介小妹,让她给我看了下融泽嘉园近三年的全部成交细节(包括成交价,税费,买家贷款情况等)。链家APP上虽能看成交价,但那是房东到手价,不包含买家承担各种税费中介费后的净支出价。所以通过内部数据,做到了近三年所有成交细节和价格了然于胸。最终,确定了谈判价格。

成交:

我选择了一套满意的中高层的三居户型,并根据近三年的成交细节,我设定了一个目标价,如果成交,则是近三年的最低成交价。然后由于我看房后就回到了上海。所以只能远程谈价付定金。因此谈价的事情我委托给中介,让她去帮忙谈价,并告诉她只有到我的目标价位我才会买。

我的优势:全款付清,没有付款周期,不涉及换房。谈成后一个月内就能走完全部过户流程。

后来结果确实是谈到了目标价位(三年来的中高层户型最低价,即使是按全部楼层比较,也仅比2019年5月成交的一套二楼的房子贵一点,我这套是第二低的,但我这套楼层是中高层)。因为房东住在西城,想在西城给孩子换学区房,希望尽快拿到现金,不耽误孩子。市场上能在一个月内走完过户流程的客户,确实是不多的。加上房东也卖了好几个月了,遇到的客户都是有各种换房周期,贷款麻烦事的,所以就答应了我们的价格要求。当然,这里面中介小妹的功劳应该也不小,后来办手续时我听店长说起她是整个大回龙观地区多次的销冠。只不过她不是负责融泽片区的,不过这不影响她帮忙谈价。

后记:

这套房子上家是委托给自如的,过户后租约也转到了我们这里。我们至少会等到满五后再卖吧,那时租约也结束了,我们的下家也可以贷款了。当然也可能永远不卖继续托管,具体到时候再看。

另外整个大环境的判断,我觉得还是房住不炒。政策应该没有放松的可能性。不过今年4月起上海土拍价格开始大幅溢价(去年一整年都是没有的),即使7月房产调控新政以后,依然在溢价成交。说明了开发商对后市的看法,这也让我们比较担心,但上海房票已用完,只能买入北京对冲上涨风险了。

北京由于强制所得税差价征收,以及普宅标准较低,导致买家其实无法有效利用贷款。即使是首套,也受限于普宅标准导致无法贷足65%,除非是买入一手房。我觉得这个信贷是限制刚需或改善买家的最大因素,也是维持房价稳定的最大因素。

RealEstate 房地产论坛
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exbf
忘记我,向前进 2020-08-21

满脑子理论知识,结果选的都是些啥地方,zx说的好,知识分子脱离实践,需要贫下中农再教育。。。白糟践600w全款

【 在 zychen 的大作中提到: 】

: 背景:

: 北京上海双户口家庭,目前上海居住,为了对冲房价上涨风险,也为了不浪费北京房票打算买入北京。

: 总价控制: 全款买入,总价不超过600万。

: ...................

zychen
jack 2020-08-21

地方是否垃圾无所谓,关键看价格,目前所投资的所有房产都是大幅跑赢大市的。

可以等融泽大量满五唯一后再看。

【 在 exbf 的大作中提到: 】

: 满脑子理论知识,结果选的都是些啥地方,zx说的好,知识分子脱离实践,需要贫下中农再教育。。。白糟践600w全款

lovegyj
IT猿类 2020-08-21

没觉得楼主有什么选错的地方。换手率高说明好卖

【 在 exbf 的大作中提到: 】

: 满脑子理论知识,结果选的都是些啥地方,zx说的好,知识分子脱离实践,需要贫下中农再教育。。。白糟践600w全款

exbf
忘记我,向前进 2020-08-21

lz的大方向就是错的,当前需要对冲的不是什么房产上涨的风险,如果纯粹投资,投一个一辈子没来过几次的地方,消息来源是一个中介板上道听途说来的“洼地”,纯粹是疯了。

换手率顶个毛用,回天未来就这样了,这两年热点的就是学区房,其它的一概在跌,未来有前景的三城一区,有增值前景的要看改善,现在首套还买半吊子上车房的市场正在减少,政策没有任何利好,首善之都带头房主不吵,市场低迷,成交周期长代价大。有600w全款还不贷款的干点啥不好?

【 在 lovegyj 的大作中提到: 】

: 没觉得楼主有什么选错的地方。换手率高说明好卖

zychen
jack 2020-08-21

我在杭州,成都等地的投资,都是一辈子没去过几次的地方,但不妨碍房价大幅上涨。

我们不在乎品质本身,只要价格在其中得到了提现。

融泽的高成交量,是在一半买家为全款,大量税费的不利情况下实现的,投资人都知道这意味这什么

融泽只要满五的房子,挂牌一周之内必定成交。且价格奇贵。

具体说,我买的三居仅比同样南北通透的满五两居贵6%,但租金却贵出30%。

一旦二期的三居开始满五,我知道会迎来什么。。。

【 在 exbf 的大作中提到: 】

: lz的大方向就是错的,当前需要对冲的不是什么房产上涨的风险,如果纯粹投资,投一个一辈子没来过几次的地方,消息来源是一个中介板上道听途说来的“洼地”,纯粹是疯了。

: 换手率顶个毛用,回天未来就这样了,这两年热点的就是学区房,其它的一概在跌,未来有前景的三城一区,有增值前景的要看改善,现在首套还买半吊子上车房的市场正在减少,政策没有任何利好,首善之都带头房主不吵,市场低迷,成交周期长代价大。有600w全款还不贷款的干点啥不好?

: :

exbf
忘记我,向前进 2020-08-21

更何况lz帖子里各种不接地气不知道怎么说才好的“理论”,拿成都深圳3,40层的高楼来论证融泽容积率不高,拜托满北京多转转,除了回天跟北苑那一批高楼,就是13号沿线能有多少融泽这密度。拿昌平的中考说学校。。真的笑了。。还来句不能跟海淀比。。好吧,知道大家为啥宁愿买育新老破小吗?拿13那歪歪绕的地铁说交通。。拆成两条不换几次也进不了城啊,更别提早晚要用脚踹才能45趟赶上车的酸爽体验。。真不如早高峰走走刚刚开通的林萃路,看看都是啥德行。。这还是回天行动之后的成果。。至于医院,什么三院分院跟一地级市三甲有毛区别,大病你不还得奔城里的协和?'周边出了小区,也就一城乡结合部水平,地级市的商业都比它强还去哪都不方便。。唯一的优势就是离西二旗码农区近了,早八百年就透支了。。回天行动前两年吹这么大阵势这地波澜不惊已经说明问题了

回天就这样了,这600w就这么投进回龙观了

【 在 lovegyj 的大作中提到: 】

: 没觉得楼主有什么选错的地方。换手率高说明好卖

udnova
intruder 2020-08-22

一看就是实战派的,不过为什么不搞旁边金域华府,600两居松松的

【 在 zychen 的大作中提到: 】

: 背景:

: 北京上海双户口家庭,目前上海居住,为了对冲房价上涨风险,也为了不浪费北京房票打算买入北京。

: 总价控制: 全款买入,总价不超过600万。

: ....................

zychen
jack 2020-08-22

说了这么大一堆理论,依然改变不了融泽成交旺盛的事实。

其他楼盘,即使你眼中的好楼盘,同样的挂牌量,去化就慢得多。

品质是一方面,价格是另一方面。

就像我在上海住的内环内200平米+,地段品质没得说,但投资就是下策。但要自住也没办法只能持有。

投资,我们只看数据。

【 在 exbf 的大作中提到: 】

: 更何况lz帖子里各种不接地气不知道怎么说才好的“理论”,拿成都深圳3,40层的高楼来论证融泽容积率不高,拜托满北京多转转,除了回天跟北苑那一批高楼,就是13号沿线能有多少融泽这密度。拿昌平的中考说学校。。真的笑了。。还来句不能跟海淀比。。好吧,知道大家为啥宁愿买育新老破小吗?拿13那歪歪绕的地铁说交通。。拆成两条不换几次也进不了城啊,更别提早晚要用脚踹才能45趟赶上车的酸爽体验。。真不如早高峰走走刚刚开通的林萃路,看看都是啥德行。。这还是回天行动之后的成果。。至于医院,什么三院分院跟一地级市三甲有毛区别,大病你不还得奔城里的协和?'周边出了小区,也就一城乡结合部水平,地级市的商业都比它强还去哪都不方便。。唯一的优势就是离西二旗码农区近了,早八百年就透支了。。回天行动前两年吹这么大阵势这地波澜不惊已经说明问题了

: 回天就这样了,这600w就这么投进回龙观了

: :

exbf
忘记我,向前进 2020-08-22

那只能证明你运气好!赶上前两年二线上涨,风口猪都能飞被当成自己的实力了。人不能逆势而为,你在上海呆着看着上半年上海涨了产生了幻觉,不看看现在的大环境国家政策方向。北京跌三年不是因为北京人比你傻。。

看看你一下车就直奔回龙观天通苑去了,看的都是行将没落的老大难,以后年青人首套都很难去接盘的地,还好你还选了个带电梯的次新没接那些6层老破大的盘。。

你600w搞不起城区(不知你为啥不贷款或抵押),搞不起望京这种2000年后规划好的地方,通州估计你没资格,至少也看看亦庄,山后,未来城的新盘,那才是未来年青人聚集的地方,你看来啥都没搞清楚

【 在 zychen 的大作中提到: 】

: 我在杭州,成都等地的投资,都是一辈子没去过几次的地方,但不妨碍房价大幅上涨。

: 我们不在乎品质本身,只要价格在其中得到了提现。

: 融泽的高成交量,是在一半买家为全款,大量税费的不利情况下实现的,投资人都知道这意味这什么

: ...................

zychen
jack 2020-08-22

同样的挂牌量,金域华府成交要比融泽慢得多。

其实金域华府成交最快的是一期的烂户型,和品质相比,更重要的决定因素还是价格。

谁都想住好房子,但钱是有限的。。。

金域二期和融泽相似的南北通透方正的户型,价格要贵出40%以上。

除了品质以外,更重要的是金域可以贷款。。。

所以融泽三居满五可以贷款后,价格会上一个台阶。

【 在 udnova 的大作中提到: 】

: 一看就是实战派的,不过为什么不搞旁边金域华府,600两居松松的

zychen
jack 2020-08-22

天通苑因为两个原因被我排除了,

第一是同样挂牌量的情况下成交量低于北京平均水平。

第二是我买入必须全款节省税费,但卖出因为非普依然要求买家全款,没有溢价空间。

但融泽不同,买入全款,但满五年下家就可以贷款了。满五会有溢价。

不贷款的原因是因为需要溢价,这样即使大市不涨,也保证足够的安全边际。

至于亦庄,未来城,都是预期,预期已反映进价格,导致租金回报低,

但在北京人口总体不增的情况下,预期是否能兑现很难说。

【 在 exbf 的大作中提到: 】

: 那只能证明你运气好!赶上前两年二线上涨,风口猪都能飞被当成自己的实力了。人不能逆势而为,你在上海呆着看着上半年上海涨了产生了幻觉,不看看现在的大环境国家政策方向。北京跌三年不是因为北京人比你傻。。

: 看看你一下车就直奔回龙观天通苑去了,看的都是行将没落的老大难,以后年青人首套都很难去接盘的地,还好你还选了个带电梯的次新没接那些6层老破大的盘。。

: 你600w搞不起城区(不知你为啥不贷款或抵押),搞不起望京这种2000年后规划好的地方,通州估计你没资格,至少也看看亦庄,山后,未来城的新盘,那才是未来年青人聚集的地方,你看来啥都没搞清楚

jzxx
jzxx 2020-08-22

碰巧你买的那套我看过,医院大门口,总觉有点别扭

发自「今日水木 on iOS」

【 在 zychen 的大作中提到: 】

: 背景:

: 北京上海双户口家庭,目前上海居住,为了对冲房价上涨风险,也为了不浪费北京房票打算买入北京。

: 总价控制: 全款买入,总价不超过600万。

: 事前准备:

: 因为北京去的少,所以先版上搜了一把北京洼地,筛选出的地段如下:

: 回龙观,天通苑,四惠通惠家园,东五环外传媒大学、双桥、管庄。垡头,双合家园,潘家园,十里河。

: 然后根据成交量情况做了筛选,我是按照3个月成交量和总挂牌量的比值来算的。比如北京挂牌量94259,三个月内成交23854,所以全北京三个月内成交率25.3%。经筛选,最后锁定成交最旺盛的回龙观地区(41.7%)。

: 由于我在上海是住200平米 的房子,所以最开始选择的是天通苑160平以上的电梯板楼大三居,买方支出价格普遍在550万左右,符合买入预算。但一方面其成交率低于北京平均水平,另一方面160平不符合普宅标准。这样未来卖出时为尽量减少税额,买家也很难多贷款,会影响房屋价格。最终放弃了天通苑。

: 选择经纪人:

: 由于来北京不方便,为选择出合适的中介经纪人,在上海时先电话跟多个链家经纪人电话聊过,让他们说下他们所了解的目前的房价,成交,周边规划和发展前景,目的是为了通过沟通来判断经纪人的能力(主要看情商判断未来的谈价能力)。最后我选择了一个90后女中介,然后约好我来北京时在回龙观地区让她帮忙带看。

: 实地看房:

: 经纪人事前准备了回龙观所有类型的带看房,包括融泽,新龙城,流星花园,国风美唐,和谐家园,龙腾苑,龙锦苑,风雅园等。早上9点出发,一直看到晚上9点,中午我请妹子吃了顿午饭。由于带看过程比较愉快,所以中午吃饭时我告诉她回龙观任何房产都会通过她来成交,如果有合适房子,让她一定在买方立场谈价,并提供给我尽可能多的内部成交信息。

: 看房结果评价:

: 1 六层板楼,发现楼层低的被树挡住很多采光,房子里采光有缺陷,楼层高的爬楼太累,所以尽管价格有优势,还是先做了排除。

: 2 电梯板楼,商品房楼盘,比如新龙城等好一点的三居,基本都在600多万,有点超预算,流星花园有符合预算的三居,但感觉整个小区没有亮点,停车也是问题。因此需寻找有优点,且符合预算的电梯板楼。

: 购买楼盘锁定:

: 整个回龙观地区貌似只有融泽交房晚原值低,导致税费奇高不好贷款,天然帮我排除了很多贷款买家。而新龙城等地满五唯一的较多,和贷款买家竞争,像我这种全款买家并不占优势。所以我买那种原值低不满五甚至不满二的房子较为有优势,因此最终锁定融泽嘉园。

: 选择融泽嘉园还有其他原因,附近有三甲医院北京大学人民医院,旁边的161中学也在今年中考中获得了昌平区平均分第一名的成绩。虽跟海淀有差距,但至少在昌平是第一。未来的地铁交汇点也规划在融泽北边。

: 最后是实地看房感受,融泽这边在八高西侧,整个城市建设看起来像现代都市,比八高东侧的回龙观感受要好。另外看版上文章说八高西侧另一个好处似乎也是避开了回龙观堵点(这个我没有实际感受)。

: 有关融泽的缺点:版上有人说融泽嘉园是高层板楼,密度大,我查了容积率大概是2.5,这个在上海算很普通的容积率,很多豪宅也要2.5的容积率。而深圳则普遍都是3或4以上的容积率。加上我在杭州投资的房产也是总高34层的商品新房,近几年涨势也很好,所以我个人对这个倒没什么介怀。考虑到融泽的未来买家,应该是西二旗的外地码农居多,外地人对于容积率应该讲究的不多,毕竟很多外地城市的主流楼盘容积率都要高于2.5(比如广州,深圳,成都等)。

: 房型锁定:

: 融泽嘉园分一期二期,一期的三居都在最北边,靠着铁路,得房率较低,另一个缺点是客厅都很窄,这个是实地看房感受到的。二期的三居得房率较高,客厅宽一点,户型方正,没过道什么的,面积没有一点浪费,房子不靠铁路,南北通透且所有房间都有窗(包括厨房卫生间都有窗)。当然价格上也是二期的三居更贵一点。但还在预算内,因此决定就购买二期的三居户型。

: 目标价格确定:

: 找事先带看的中介小妹,让她给我看了下融泽嘉园近三年的全部成交细节(包括成交价,税费,买家贷款情况等)。链家APP上虽能看成交价,但那是房东到手价,不包含买家承担各种税费中介费后的净支出价。所以通过内部数据,做到了近三年所有成交细节和价格了然于胸。最终,确定了谈判价格。

: 成交:

: 我选择了一套满意的中高层的三居户型,并根据近三年的成交细节,我设定了一个目标价,如果成交,则是近三年的最低成交价。然后由于我看房后就回到了上海。所以只能远程谈价付定金。因此谈价的事情我委托给中介,让她去帮忙谈价,并告诉她只有到我的目标价位我才会买。

: 我的优势:全款付清,没有付款周期,不涉及换房。谈成后一个月内就能走完全部过户流程。

: 后来结果确实是谈到了目标价位(三年来的中高层户型最低价,即使是按全部楼层比较,也仅比2019年5月成交的一套二楼的房子贵一点,我这套是第二低的,但我这套楼层是中高层)。因为房东住在西城,想在西城给孩子换学区房,希望尽快拿到现金,不耽误孩子。市场上能在一个月内走完过户流程的客户,确实是不多的。加上房东也卖了好几个月了,遇到的客户都是有各种换房周期,贷款麻烦事的,所以就答应了我们的价格要求。当然,这里面中介小妹的功劳应该也不小,后来办手续时我听店长说起她是整个大回龙观地区多次的销冠。只不过她不是负责融泽片区的,不过这不影响她帮忙谈价。

: 过户流程:

: 8月1日签约,8月17日过户并完成物业暖气等交接,17号晚上高铁回到上海,一切顺利完成。

: 后记:

: 这套房子上家是委托给自如的,过户后租约也转到了我们这里。我们至少会等到满五后再卖吧,那时租约也结束了,我们的下家也可以贷款了。当然也可能永远不卖继续托管,具体到时候再看。

: 另外整个大环境的判断,我觉得还是房住不炒。政策应该没有放松的可能性。不过今年4月起上海土拍价格开始大幅溢价(去年一整年都是没有的),即使7月房产调控新政以后,依然在溢价成交。说明了开发商对后市的看法,这也让我们比较担心,但上海房票已用完,只能买入北京对冲上涨风险了。

: 北京由于强制所得税差价征收,以及普宅标准较低,导致买家其实无法有效利用贷款。即使是首套,也受限于普宅标准导致无法贷足65%,除非是买入一手房。我觉得这个信贷是限制刚需或改善买家的最大因素,也是维持房价稳定的最大因素。

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exbf
忘记我,向前进 2020-08-22

得了吧,成交量高正说明卖的人多,它那品质不是终点站。北京首套越来越昂贵,证策可见的未来不会放开。未来接盘侠更愿意接新一代规划合理,资源投入充分,相对价格不高,能够支撑未来二十年生儿育女成长教育,职住兼顾,生活便利,交通方便的。换房成本太高,以后房子一套能管半辈子。zf也乐见其成,现在的资源投入政策导向都是这个。你投资的这个能够满足啥?它离西二旗近已经被码农用银子撑到这样了。何况里面有一部分西城的回迁吧。就那水平了

【 在 zychen 的大作中提到: 】

: 说了这么大一堆理论,依然改变不了融泽成交旺盛的事实。

: 其他楼盘,即使你眼中的好楼盘,同样的挂牌量,去化就慢得多。

: 品质是一方面,价格是另一方面。

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zychen
jack 2020-08-22

正对医院那套不是我买的,好像是个住在同一个小区的人买的。我还没看就被全款卖掉了,价格比我贵10万。

我买的离医院稍远一点,另一个院。

另外医院的大门是在西侧,不是东侧。

【 在 jzxx 的大作中提到: 】

: 碰巧你买的那套我看过,医院大门口,总觉有点别扭

: 发自「今日水木 on iOS」

zychen
jack 2020-08-22

不是成交量高。

是相同挂牌量的情况下,成交量更高。

注意这是两个概念。

挂牌量高说明卖的人多,成交量高说明买的人多。

相同挂牌量的情况下成交量高,说明这个小区更受欢迎。

我从头到尾一直比较的是成交量除以挂牌量。这个在原文中有说明。

我们考虑的不是房子好不好,而是在这个价格情况下,房子好不好。

买家会用脚投票,所以我们只看数据。

【 在 exbf 的大作中提到: 】

: 得了吧,成交量高正说明卖的人多,它那品质不是终点站。北京首套越来越昂贵,证策可见的未来不会放开。未来接盘侠更愿意接新一代规划合理,资源投入充分,相对价格不高,能够支撑未来二十年生儿育女成长教育,职住兼顾,生活便利,交通方便的。换房成本太高,以后房子一套能管半辈子。zf也乐见其成,现在的资源投入政策导向都是这个。你投资的这个能够满足啥?它离西二旗近已经被码农用银子撑到这样了。何况里面有一部分西城的回迁吧。就那水平了

exbf
忘记我,向前进 2020-08-22

你估计没去看过,也没实地看过现在规划好的新区,自然不知道区别有多大。亦庄算大半建成,山后和未来算半建成,就算这样你实地踩踩就知道跟回龙观西二旗的区别。你应该更没深入研究过各个区的规划,研究多些就知道zf的心思和未来可能的走向,当然你如果认为规划都是鬼话,zf说了不算那你本就不该投资房产。我不是中介不会给你推荐什么,但你就是纸上谈兵。

北京未来如果还有投资收益,那一定是高品质的改善住房。最近两年学区房涨的不错,但随着人口高峰和教育均衡化都会逐渐淡化。至于贷款你思路也够怪,你自己说对冲上涨风险倒是在担心下跌的杠杆,其实你也上不了多少杠杆但是如果多200w你可以考虑一下城区和望京的,北京这种成熟市场被人梨过无数次没啥价廉物美的给你捡漏,房产越贵越有潜力和保值才是常识。你如果担心下跌,现在北京本来就跌未来整体毫无利好你急着投毛的资?不管怎样你找回龙观一开始就拿错筹码了。

难得你还洋洋自得长篇大论。你这么自信说啥都是多余的,祝你发财!

【 在 zychen 的大作中提到: 】

: 天通苑因为两个原因被我排除了,

: 第一是同样挂牌量的情况下成交量低于北京平均水平。

: 第二是我买入必须全款节省税费,但卖出因为非普依然要求买家全款,没有溢价空间。

: ...................

exbf
忘记我,向前进 2020-08-22

至于全款贷款满五满二,网签价成交价麻烦多做研究,至少找个靠谱中介给你些建议不要太想当然,越说越菜。。

【 在 zychen 的大作中提到: 】

: 天通苑因为两个原因被我排除了,

: 第一是同样挂牌量的情况下成交量低于北京平均水平。

: 第二是我买入必须全款节省税费,但卖出因为非普依然要求买家全款,没有溢价空间。

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Suley
人工智能与大数据 2020-08-22

白瞎了600万,那边主要靠互联网行业,产业太单一,这行不行了也撑不起房价。

投资确实要选对预期,这个地方的利好早就挖掘干净了,恐怕能不能跑赢通胀还是个问题

【 在 zychen 的大作中提到: 】

: 背景:

: 北京上海双户口家庭,目前上海居住,为了对冲房价上涨风险,也为了不浪费北京房票打算买入北京。

: 总价控制: 全款买入,总价不超过600万。

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zychen
jack 2020-08-22

我从来没担心过杠杆,我说的是全款税费高的房子,到满五唯一时,价格会有溢价。

看下同小区,满五唯一和原值低不满五的房子,价格相差多少你就知道,这个就是安全边际。

因为刚需,他需要贷款,才能尽可能买到更好的房子,所以满五唯一的更贵,新房就比满五唯一的还要贵(因为不需要适配普宅总价线)。背后还是迎合刚需可以利用更多的贷款。

但我不需要贷款,无论600万,1000万,还是1200万都能拿出来,核心就是获取溢价。

600万预算是因为北京主流成交是不到500万,出于流动性考虑我在任何城市投资不会超过主流价格的40%。

600万预算全款,算上满五溢价是650万,差不多超过30%+了。所以这是上限。

剩下的还要维持股市仓位,事实上,600万中有400万其实是股市上半年的盈利。

等融泽二期大量满五后,我们再来看和那些贵的房子相比,投资收益率哪个更高。。。

【 在 exbf 的大作中提到: 】

: 你估计没去看过,也没实地看过现在规划好的新区,自然不知道区别有多大。亦庄算大半建成,山后和未来算半建成,就算这样你实地踩踩就知道跟回龙观西二旗的区别。你应该更没深入研究过各个区的规划,研究多些就知道zf的心思和未来可能的走向,当然你如果认为规划都是鬼话,zf说了不算那你本就不该投资房产。我不是中介不会给你推荐什么,但你就是纸上谈兵。

: 北京未来如果还有投资收益,那一定是高品质的改善住房。最近两年学区房涨的不错,但随着人口高峰和教育均衡化都会逐渐淡化。至于贷款你思路也够怪,你自己说对冲上涨风险倒是在担心下跌的杠杆,其实你也上不了多少杠杆但是如果多200w你可以考虑一下城区和望京的,北京这种成熟市场被人梨过无数次没啥价廉物美的给你捡漏,房产越贵越有潜力和保值才是常识。你如果担心下跌,现在北京本来就跌未来整体毫无利好你急着投毛的资?不管怎样你找回龙观一开始就拿错筹码了。

: 难得你还洋洋自得长篇大论。你这么自信说啥都是多余的,祝你发财!