换房那些事

近期换房完成，为了回馈各位版友，帮助更多的人，总结了一下换房中的经验教训。准备转战装修版。

1.换房目的

我的换房目的就是提升幸福感，让自己和家庭过的更好一些，不是为了投资。

房子离单位更近，小孩上学更方便，可以提取公积金，改善居住条件，交通更加方便等等，这些都可以显著的提升幸福感。

明确了换房目的后，选房的时候也会思路更加清晰，避免走弯路浪费时间。

2.中介的选择及中介常见套路

换房不可避免要和中介打交道，和中介打交道要明确一条准则-不合中介产生任何感情。

中介是为你服务的，服务过程中他会赚到他应得的，中介带你看房，给你要卖的房子带来客户，这些都是中介的工作，中介公司会付给他应得的报酬，这些工作和后面签合同买卖房子是两件事，不可混在一起。

套路1：和你建立深厚的感情，让你买卖都找一个中介

破解方法：买房看房时，准备一个新的手机号，每套房找一个中介带看，每个中介只见一次，绝不产生感情，做生意就是做生意，不参杂任何感情的事，当你看了几十套房，约了几十个中介以后，会发现你要做的其实就是选一个平台来帮助你完成交易，而不是选择某一个中介本人，这个和京东，淘宝，拼多多买东西一样，买同样的房子你可以自己选择平台，哪个服务好，性价比高就用哪个平台，切记和中介不要产生感情，你要选的是平台(中介公司)，感情会干扰你的选择。

套路2：卖房时中介大幅压低价格，深夜谈判，买卖双方分开传话

破解方法：中介为了成交，会尽力降低卖家心理预期，抬高买家心理预期。卖房时如果被砍价太多，尽量选择放弃谈判，适当降低自己房子挂牌价，吸引更优质客户，坚持自己的底价，不受中介干扰。买房时也要坚持自己的出价，轻易不要加价。谈判时拒绝超过2个小时的谈判，尤其拖到夜里的，坚决说不，第二天再继续谈。买方卖方如果分歧很大的话，中介会把买家卖家分开，在中间传话，这个时候就要小心，完全信息不对称，这个时候尽量选择放弃，下次再谈。谈判桌上留一个卖家中介，一个买家中介，一个店长即可，其它人请他们出去。

套路3：卖房时只挂一家，被房源信息维护人干扰卖房

破解方法：卖房时全部中介都要挂牌，挂牌时尽量选择大店店长接待，店长很好鉴别，早上8:30带头唱歌的就是。店长的客户，信息要比普通业务员更多，不靠铺的概率要小很多。每家中介都回给你安排一个房源信息维护人，店长安排的一般也多半靠铺。

套路4：大量谈判内容没有写到合同上

破解方法：当谈判基本谈成后，中介会草拟一份合同，催促双方签字，这个时候要十分小心，签字之前最好把草拟的合同带回家仔细研究后第二天再签字，保证自己的利益，因为后续所有事情都是以合同为准，不明白的可以来版上询问，热心的人还是很多的。

套路5：推荐便宜的查封房，小贷公司抵押房，户口遗留房

破解方法：这样的房子坚决不买，由于违背换房目的-提升幸福感，花钱是为了更好的生活质量，非投资占便宜。

3.卖房

卖房时多挂中介，成交价尽量不要低于挂牌价太多，否则可能错过优质客户，卖房时也要多谈判，有出价的就去见面谈谈，不谈太长时间，避免被套路，多找些备胎，最终选择一个靠铺优质客户，靠铺客户比中介的所谓风险控制强万倍。

资金监管选光 大银行

4.买房

买房时明确目的，提升幸福感，不买老破小，一层顶层，临街，户型不好等硬伤房，选择靠铺的卖家，靠铺卖家比中介的所谓风险控制强万倍，不要被装修迷惑，最不重要的就是装修。

买方签合同时尽量少交定金5万即可，最多不可以超过10万，第二天务必约卖家，中介去建委查询抵押，查封情况，去派出所查询户口情况，一定要自己去，这些都没问题之后再增补定金。

一个户口留10万保证金，学区房尽量多留，写在合同上。

中介平台费率，中介平台和淘宝，拼多多，京东，人人车，瓜子，滴滴一样，都要提成收费，换房过程中了解了一下最低费率如下：

链家：2.3%；我爱我家：1.5%；麦田：1.8%；中原地产：1.6%；21世纪：0.5%；房天下：0.5%；建委门口代办：3k；

5.贷款

很多人认为买房的时候并不太在意贷款这个问题，其实也是很重要的一部分。合同中要约定买家自己选择贷款服务，中介提供网签合同及密码，卖家配合。这样才给自己留有余地，可以选择外资银行低息贷款，国有行公积金组合贷款，工行4+3贷款避税或者高贷款。

6.微信及QQ号

95613889

可以加微信交流，回复不会很及时。