[转载]海淀又要拍两块豪宅土地,楼 - CtrlA

Jefferyshuo
Jefferyshuo 10月23日 字数 1091
RealEstate 房地产论坛
35 个回复
salsalover
喵喵 10月23日

楼面价6.7,售价10?

Jefferyshuo
Jefferyshuo 10月23日

6.7是起拍价,看现在市场的火热程度开发商估计要加价,如果拍到8的话,那有可能奔12了,虽然不像四季青在五环内,但这个地方更靠近码农圣地,所以开发商还是有底气的。毕竟永丰幸福里都要开8万了。

【 在 salsalover 的大作中提到: 】

: 楼面价6.7,售价10?

HighwindK
FatMax 10月23日

6.7楼面成本,建安成本3000,总成本7万一平。假设卖8万,抛去后台期间费用,净利率10%,假设一倍总资产周转率,则ROI 10%,总投资资本70%融资取得,则ROE 30%,处于盈利能力好的地产商的ROE水平。再卖高价,地产带资本家赚的更多。

xiadayu
下雨下雪 10月23日

现在就是新房因为稀缺价高,但是带不动周边老破小。

【 在 Jefferyshuo 的大作中提到: 】

: 中国网地产讯 10月23日,北京市规划和自然资源委员会挂牌2宗海淀区棚户区改造预申请地块,总起始价118亿元。

: 地块编号京土整储预(海)[2020]014号,地块名称为北京市海淀区海淀镇树村棚户区改造B-1北地块,建设用地面积5.7万平,地块位于海淀区海淀镇树村地区,规矩建筑面积≤92371平,土地用途为居住用地,起始价62.1亿元,折合楼面价67228.89元/平。

: 据土地出让文件显示,本次出让宗地中居住用途全部用于建设商品住房,不设定房屋销售限价及户型限制要求。

: ...................

Richard6
Rich 10月23日

是这样的,已经出现分化。未来越来越不缺房子,只有好房子才有稀缺性。

【 在 xiadayu 的大作中提到: 】

: 现在就是新房因为稀缺价高,但是带不动周边老破小。

Jefferyshuo
Jefferyshuo 10月23日

也能部分带动,但带动的程度肯定不如次新带的多

【 在 xiadayu 的大作中提到: 】

: 现在就是新房因为稀缺价高,但是带不动周边老破小。

Jefferyshuo
Jefferyshuo 10月23日

是这样的,北京好位置好房子中长期看都是巨大缺口,因为改善升级的规模太大了。

【 在 Richard6 的大作中提到: 】

: 是这样的,已经出现分化。未来越来越不缺房子,只有好房子才有稀缺性。

sm1918a
sm1918a 10月23日

董教授的八十万正在向我们招手!太他妈爽了,卖掉一套老破小,就够包三个二奶的!

Jefferyshuo
Jefferyshuo 10月23日

到时候二奶一月生活费50万,还是不够

【 在 sm1918a 的大作中提到: 】

: 董教授的八十万正在向我们招手!太他妈爽了,卖掉一套老破小,就够包三个二奶的!

salsalover
喵喵 10月23日

不是这么算账的

6.7楼面,资金成本加税费,至少20%,2万,建安加装修5000,销售费用3000,成本就接近9万了

卖10万毛利10%

你那算法除非政府给开发商放账,等开发商卖了房子再收地价款

【 在 HighwindK 的大作中提到: 】

: 6.7楼面成本,建安成本3000,总成本7万一平。假设卖8万,抛去后台期间费用,净利率10%,假设一倍总资产周转率,则ROI 10%,总投资资本70%融资取得,则ROE 30%,处于盈利能力好的地产商的ROE水平。再卖高价,地产带资本家赚的更多。

HighwindK
FatMax 10月23日

税我算了cit,没算土增税。营销费用有这么高么。建安如今都5000了么……

【 在 salsalover 的大作中提到: 】

: 不是这么算账的

: 6.7楼面,资金成本加税费,至少20%,2万,建安加装修5000,销售费用3000,成本就接近9万了

: ...................

salsalover
喵喵 10月23日

加装修、园林等

目前这种是卖点,毛坯还想卖到10万?

如果卖10万,3个点的销售费用高?

【 在 HighwindK 的大作中提到: 】

: 税我算了cit,没算土增税。营销费用有这么高么。建安如今都5000了么……

HighwindK
FatMax 10月23日

我算的就是毛坯房,没算精装

【 在 salsalover 的大作中提到: 】

: 加装修、园林等

: 目前这种是卖点,毛坯还想卖到10万?

: 如果卖10万,3个点的销售费用高?

: ...................

salsalover
喵喵 10月23日

早就不卖毛坯了

主要是毛坯价格太透明,容易看清政府在里面拿了多少

【 在 HighwindK 的大作中提到: 】

: 我算的就是毛坯房,没算精装

Jefferyshuo
Jefferyshuo 10月23日

不是你这么算的,6.7是起拍价,按现在的市场火热程度,估计开发商会抢到7.5以上,市场有个简单算法,就是楼面价乘1.5倍开发商肯定不赔钱。这个房子位置离上地更近,按7.5的楼面价,未来肯定11以上,市场好能卖12,而且这个容积率低基本上肯定盖大户型,到时候2000起,四季青两块地虽然位置在五环内,但周边什么都没有,离码农也远,开盘还卖了三分之二,这个楼盘离码农核心区这么近,要是再给画个学区,那2000开盘得清盘。

【 在 HighwindK 的大作中提到: 】

: 6.7楼面成本,建安成本3000,总成本7万一平。假设卖8万,抛去后台期间费用,净利率10%,假设一倍总资产周转率,则ROI 10%,总投资资本70%融资取得,则ROE 30%,处于盈利能力好的地产商的ROE水平。再卖高价,地产带资本家赚的更多。

HighwindK
FatMax 10月23日

没注意看是起拍。如果还没成交,那会不会流拍还两说呢

【 在 Jefferyshuo 的大作中提到: 】

: 不是你这么算的,6.7是起拍价,按现在的市场火热程度,估计开发商会抢到7.5以上,市场有个简单算法,就是楼面价乘1.5倍开发商肯定不赔钱。这个房子位置离上地更近,按7.5的楼面价,未来肯定11以上,市场好能卖12,而且这个容积率低基本上肯定盖大户型,到时候2000起,四季青两块地虽然位置在五环内,但周边什么都没有,离码农也远,开盘还卖了三分之二,这个楼盘离码农核心区这么近,要是再给画个学区,那2000开盘得清盘。

Jefferyshuo
Jefferyshuo 10月23日

去年市场不火的时候华润还敢在永丰5万多拿地呢,今年市场特别是新房豪宅市场起来后,开发商只会更激进,特别是优质地块

【 在 HighwindK 的大作中提到: 】

: 没注意看是起拍。如果还没成交,那会不会流拍还两说呢

sm1918a
sm1918a 10月23日

七万多一平的楼板价在世界第二大经济体首都码农核心区拿地简直是白捡啊!

sm1918a
sm1918a 10月23日

实践证明二奶身价跑不赢通货膨胀。

【 在 Jefferyshuo 的大作中提到: 】

: 到时候二奶一月生活费50万,还是不够