• Re: 前几天喷版上投资融泽嘉园的,人家转眼就浮盈50w

    我是之前发出手报告的买家。

    我说下大体的情况:

    成交价595的这套我之前也看过,在东六号院,也是需要全款购买的,二期104户型的现在还没有出现满五的。

    我购买前分析了近三年的同户型所有的成交记录,还是用数据来说话:

    和我购买的院相比,从同样中高层同户型,同一个时间段(一两个月内)的多套成交记录看,东六号院平均要贵出8万元。

    也就是说,从三年历史成交看,我们可以认可东六号院8万的溢价。

    595是房东到手价,从买家净支出看,比我贵53万,扣除8万的溢价,差不多可以认为这位买家多花了45万。

    一般买房我们看三个层面,第一个楼市大局(目前平稳),第二个地段选择(各有各的看法,不争论),第三个谈价技巧。这个就属于谈价技巧的问题。谈价选择什么样的对手盘,卖家怎样卖出高价买家怎样买到低价都是有方法的。

    这个就不展开说了,篇幅太大。

    我只提示一点:

    从历史成交看,595这套的成交周期是近一年最长的,也就是挂牌这近一年,同户型的其他房子都在成交唯独这套没卖出去。原因还是挂牌价太高。但低价房源在8月6日最后一套卖出时已经清盘了。所以这位房东熬出头,拿到了定价权。

    【 在 lrjcool 的大作中提到: 】

    : 高净值人群的投资眼光真的不服不行

    : ...................

    09月02日
  • Re: 出手报告:车道沟南里老破小

    看了这小区最近成交价560万,你买的2015年初的回龙观290才涨到360?

    【 在 misali88 的大作中提到: 】

    : 跟楼主同时期同价钱买的回龙观,现在要加接近200万换跟楼主一样的房子。。。

    08月31日
  • Re: 为什么回龙观常年位列二手房买卖最热门地区?因为便宜吗

    前三都是码农区

    望京是阿里和美团

    【 在 capricious 的大作中提到: 】

    08月30日
  • Re: 报告:望京悠乐汇 (转载)

    商住税费这么低吗?不是有土地增值税什么的?

    【 在 martinigirl 的大作中提到: 】

    : 发信人: martinigirl (明), 信区: OurEstate

    : 标  题: 报告:望京悠乐汇

    : 发信站: 水木社区 (Sun Dec 16 10:30:12 2012), 站内

    : ...................

    08月26日
  • Re: 出手报告:融泽嘉园3居

    对,交易时付3%的转商费。

    【 在 maldiniac 的大作中提到: 】

    : 融泽嘉园,大部分都是二类经济适用房,得转商了才能交易吧

    08月25日
  • Re: 出手报告:融泽嘉园3居

    呵呵,谢谢夸奖

    【 在 Jimmy3770 的大作中提到: 】

    : 有原则就不会轻易被别人左右,难得的房版的一股清流,值得学习。

    08月25日
  • Re: 主题:出手报告:融泽嘉园3居

    不是这个

    【 在 A2D 的大作中提到: 】

    : 中介是高乐??

    08月24日
  • Re: 出手报告:融泽嘉园3居

    疫情是说三四月份?

    我买的比同小区中高层同户型4月成交价要便宜20万+。

    也有比我更晚的同楼栋同户型成交的,也比我贵。

    谈价是门艺术~

    另外二期16年还在建设,没交房呢,好像17年下半年才开始有无房本的二手交易。

    【 在 FMR 的大作中提到: 】

    : 楼主真有钱,我看房都至少对比16年的价格,lz只看三年内。三年内最低,只能说比较符合常态吧?疫情那会儿,基本上除了西城,好像都是三年最低。

    08月24日
  • Re: 出手报告:融泽嘉园3居

    我买的又不是满五的房子

    【 在 pizzaxp 的大作中提到: 】

    :                       ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~不是说卖家几个月没卖掉?

    08月24日
  • Re: 出手报告:融泽嘉园3居

    兄弟,股市逻辑不能直接套用在楼市上啊。

    换手率高是常常是卖出信号,这个是股市的逻辑,我也很清楚的。

    股市接盘方是为了赚钱。而楼市是真的没办法,有限的钱办有限的事,衡量取舍。

    楼市和股市的逻辑往往是反的。楼市是急涨缓跌,股市是缓涨急跌。

    楼市对上涨恐慌,股市对下跌恐慌。

    股市成交降到冰点,往往就要开始往上涨了。楼市降到冰点,往往是阴跌的开始。。。

    【 在 snowboy 的大作中提到: 】

    : 看主贴,就猜到楼主炒股的。后面一看果然。

    : 不过,对于换手率,个人看法不一样。

    : 换手率高,会造成短期溢价。

    : ...................

    08月23日
  • Re: Re:出手报告:融泽嘉园3居

    是的,当时杭州开发商大量存在偷面积的情况,建筑面积90可以造到使用面积120。

    而且XX默许,这样可以造成地价不跌的假象,影响预期。

    为了挽救楼市,当时还有买房送户口的政策,2016年下半年楼市崛起后就取消了。

    【 在 verterans 的大作中提到: 】

    : 嗯,杭州是没有所得税的问题

    : 杭州当时的市场特征你分析的很到位,是以为杭州之前严重透支了,阴跌了四五年,确实当地很悲观。不少人是在16年刚解套时卖掉的,也有不少人是亏损卖掉的。16年上海来杭州买房投资的不少,记得售楼部上海拍照的车子很多,有一次我还粗略数了数,那时很多人还看不明白,

    08月23日
  • Re: Re:出手报告:融泽嘉园3居

    哦,那杭州不存在这问题,强制20%差价所得税的,全国只有北京和郑州。

    我买入杭州是2016年初,对现在可能不具备参考意义。

    2015年,作为二线城市的杭州成交量超过了上海和深圳的总和,但房价依然涨不动。

    原因是杭州几年累计下来的库存太大了,整个杭州楼市极度悲观。我是在最悲观的2016年初入市的。

    选择的是滨江和萧山交界的新盘,离网易和阿里东厂比较近,具体楼盘就不说了。

    眼看着杭州从2016年初到夏秋天库存降了一半,然后就展开了一轮大牛市。累计上涨了150%以上。

    然而按现在的租金回报,杭州已低于北京(2016杭州高于北京),所以从内生价值判断,我觉得现在的杭州不如北京有价值。因为确定性的关系,世界任何地方都是一线城市租金租金回报比二线低(比如东京低于大阪)。

    北京新房库存从年初31个月降到现在19个月,后面怎么样还需看下半年的情况,我们不对后市做预测。

    【 在 verterans 的大作中提到: 】

    : 实战派

    : 能说下杭州投资的房子是哪个楼盘吗,我在杭州,参考一下

    08月23日
  • Re: Re:出手报告:融泽嘉园3居

    是的,原本规定是应该房东交的税,但房东要求的是到手价,

    所以买家不得不帮房东避税,导致无法多贷款。

    【 在 verterans 的大作中提到: 】

    : 赞,本帖硬通货很多,值得大多数人学习了解

    : 你说的原值低不适合多贷款,是需要避税做低房价,与多贷款矛盾吗,是这么理解吗

    08月23日
  • Re: 昌平高考今年崛起了么?

    今年中考昌平平均分最高的是161

    【 在 dalinlinbaba 的大作中提到: 】

    : 怎么总有人吹育翔161,

    : 那里主力生源都是回龙观村的孩子,

    : 以及几个村托关系来的孩子,妥妥的村小,

    : ...................

    08月23日
  • Re: 600万全款买融泽嘉园的小三居,我怎么觉得相当鸡肋

    嗯,你如果自己买房,遵从自己内心的想法就好。

    【 在 banana123 的大作中提到: 】

    : 不是金域华府不好,而是800万买个小面积三居还是回龙观的必然是站岗,以后不能指望涨到哪儿去了,利好出尽了,我也不觉得北苑好,但北苑起码比回龙观好,天通苑也不好,但天通苑房价低和品质匹配。我看好翡翠公园,因为它在北边这些盘里的确品质最高相对没有纯刚需小户型又是低密度,重在低容积率和稀缺性。郊区房既然没有地段优势,那就得靠品质支撑,金域华府只能说是次新房万科物业,但是它品质并不高,我改善肯定不会买一个大多数都是8,90的高容积率小区。我可能投资并不如你有水平,我只是从我自身的角度讲,有钱不大可能去回龙观买回迁房,甚至根本都看不上回龙观人口密度那么大的区域。

    08月23日
  • Re: 600万全款买融泽嘉园的小三居,我怎么觉得相当鸡肋

    也许你认为公园悦府,新北苑,未来科技城都比金域华府好,这个是你的个人喜好。

    7月金域有1000万三居和800万三居成交。这是金域买家的个人喜好。

    我们不对个人喜好做出评判。正因为形形色色的喜好和不同的个人判断才形成了今天的市场。

    我们只需要遵循市场。

    融泽在回龙观其实并不算便宜,只是比金域便宜。另外比融泽更便宜的天通苑,单月去化也不到10%。

    我不明白为什么购买融泽的人这么多,特别是满五唯一的无硬伤两居往往几天就被抢掉。

    也许是因为中考平均分排名昌平第一的对口学校,

    也许是因为离西二旗软件园近可以骑车到达。

    也许我猜测的理由都是错的,毕竟我不在北京生活。

    但市场是真实的,我们只遵循市场去做。

    我们也可以过几年再看看我们说的这些楼盘,到底哪个涨的更快一点。

    【 在 banana123 的大作中提到: 】

    : 翡翠是期房得到22年底才能交房,现在配套并不完善周围不行,况且都开了8期了,5月23开的盘不过三个月,已经基本清盘了,而且在今年疫情的情况下卖的不差,更别提一二期市场好的时候那是根本买不到。金域华府如果花800才买个不到120的高层三居,肯定没啥性价比,公园悦府还有准现房一手的不比它强么,因为金域品质也并没有特别高,也只是高层而且在回龙观,这钱买新北苑都行,未来科技城和后沙峪还有大把的新房大面宽四居,哪个不比它强呢?融泽嘉园卖的多卖的快只能说明不惜售的人很多,买的人觉得它便宜性价比高,但这不是它后续涨幅大的理由吧,再涨在郊区选择余地很大,而高总价买郊区一定得有所图,天通苑有800万的电梯复式,那是因为在其它地方住不了这样的房子,翡翠公园有800万的四居,那是容积率1.2的花园洋房其它地方也没有,融泽嘉园卖的快就是因为不到600万图个比较新的小三居比同地段好商品房便宜很多,所以它一直比金域华府便宜很多才能维持这种成交量,而不意味着它能追上去,它涨的多了就丧失了便宜的优势,就不可能卖的动了。

    08月23日
  • Re: 600万全款买融泽嘉园的小三居,我怎么觉得相当鸡肋

    我来回答一下你的疑问

    1 有关翡翠公园

    我们判断地段价值,注意不要凭自己的感觉,而是要看市场的反馈。

    万科金域华府和融泽地段一样,品质和翡翠公园都属商品房。

    金域116平相似户型市场成交价在800万左右(房东到手价),如果翡翠公园118平卖不到这个价,说明市场对翡翠公园的地段认可是不如金域和融泽的。

    更不要说翡翠一手房在税费,贷款上本来就更有优势。还免去了20万的中介费。

    2 有关换手率

    我们对不好的房子的定义,是卖的人多,买的人少。反映在成交量上,就是挂牌量多,成交量少。

    依然不是以自己喜好去判断,而是看市场的反馈。

    融泽目前挂牌量98套,7月成交21套,单月去化21%;这在全北京,是很优秀的。

    更不要说这还是融泽在低原值贷款不利的情况下取得的成绩。

    融泽旁边的品质商品房金域,户均挂牌量超过了融泽,成交量却低于融泽,不是说金域不好,而是加上价格维度,金域性价比不高。

    离开价格谈品质,没有意义。

    3 同质化问题。

    事实上,融泽作为回迁房,其满五唯一两居好户型(一期93平户型)价格,超过了回龙观很多经适房三居。价格基本可以对标回龙观商品房两居。

    但二期三居由于没有满五且原值低,价格却大大低于回龙观商品房三居。

    我买完后,事实上同户型相似价位只剩一套,在我签约后的第5天后被另一全款买家以贵出我成交价5万的价格买入。

    然后同价位二期的中高层三居库存事实已经清零,目前最低挂牌价也要比我们的成交价贵出40万+。

    除非高价挂牌的房东发起降价,或有新的房东降价加入。

    【 在 banana123 的大作中提到: 】

    : 虽然那个楼主投资经验丰富,说的头头是道,但是我还是觉得这不是一个好标的。回龙观天通苑不是不能全款买,但这两个地方户型一般的普通三居实在不是什么稀缺品,况且融泽嘉园这个小区密度高品质一般,在售房源很多。值得全款捡漏的应该是稀缺房源,比如矮层板楼带院子,电梯复式,眼镜房四居也行,回龙观盘子那么大,这类普通小区一般三居同质化太严重了,我想不出来为啥非得买这样的房子,位置又不行,品质又不高,面积还不大。有600万全款不如看看翡翠公园118三居看看能不能全款谈个大折扣,至少比回龙观这个小区品质高多了,房子更稀缺。买郊区就是图居住品质比城里高,郊区一般小区也就才100出头,既没有地段也没有居住品质,就是因为它不好才换手率高,因为不适合居住。

    08月23日
  • Re: Re:出手报告:融泽嘉园3居

    分两个方面来回答。

    信贷部分

    1 北京认房认贷,而我在上海有30年等额本息按揭贷款,所以,北京这边无法算成首套。

    2 我和两家银行都是长期合作的,是其中一家的私行用户。如果需要贷款,我随时可以获得比房贷更低息的贷款,只是周期不超过5年。但需提供相应抵押品,包括但不限于保单,理财产品,房产等(很可惜银行不认可股票,只能券商内融资)。所以这也是我回避老房子的原因(房龄影响贷款)。所以对我来说,在北京做按揭,一是利息高,二是身在外地,在北京办理时间成本上不划算。

    但对于普通购房者,我建议一定要利用贷款,因为这是为数不多的可以获得长期贷款的方式。而现金长期是跑输资产的。虽然资产大部分时间在波动,但上涨往往是在短短几个月内完成。房产在2016完成了翻倍,而股市的龙头蓝筹也在紧跟的2017年完成了翻倍(龙头股在2017大多超越了2015股市泡沫5000点的峰值,实现了历史新高)。

    所以正因为普通购房人要尽可能利用贷款,才导致低原值房东很难找到合适下家,这在价格上会获得体现。也就是我们说的溢价。

    新房和未来性问题

    1 新房对我来说,交房周期,产证周期,满五周期会导致持有时间过长,在产证之前会影响信贷(如果真有什么事情需要贷款的话)。而如果你的资产持续做大,由于房票有限,五年后需要重新评估。我不希望锁定太长时间。

    2 成交量的未来性问题

    确实,当前成交量不代表未来的成交量,但政府规划是长期的过程,而房产持有锁定周期是五年,只要五年内相对稳定,五年后则可以再进行重新评估。

    【 在 xishanlin 的大作中提到: 】

    : 楼主理论实践知行合一,投资多元,收益丰厚,佩服!

    : 斗胆探讨一下几个问题:

    : 1. 新盘

    : ...................

    08月22日
  • Re: 出手报告:融泽嘉园3居

    因为房票早已用完所以没调查过,张江貌似房价比西二旗高。

    另外上海跟北京不一样,不强制征收差价20%所得税,可选全价1%~2%。加上指导价比北京高。

    所以全款其实也拿不到什么溢价。在上海就贷款把,按揭利息也比北京低。

    【 在 bfgsa 的大作中提到: 】

    : 上海是不是应该去买张江?

    08月22日
  • Re: 出手报告:融泽嘉园3居

    30多了,比我牛逼的人也多了去了。

    【 在 tsinghuaGG 的大作中提到: 】

    : 楼主牛逼,能了解一下多大了吗

    08月22日