• Re: 【继昨天不成熟的想法】继续做个判断

    你说的没错,认同,这点写上逻辑关系没顺

    近些年二线靠的就是地方的产业规划落地和产业升级引进

    关注过一阵郑州,几年前还在靠引进富士康沾沾自喜,这几年算是脑子醒悟过来了

    【 在 icytear 的大作中提到: 】

    : 首先搞明白溢出的原因,是因为二线建的太好了所以一线产业人口溢出还是因为一线太好但是太贵所以产业人口溢出到二线。从东莞惠州,苏州的经验看肯定是后者。

    昨天 14:51
  • Re: 【继昨天不成熟的想法】继续做个判断

    就是个策略分析吧 本来会有一个大致的价格走势判断的

    但我在本版发帖踩过尾巴,说多说空  都被人追着说一些没营养的话

    对地方的 对北京的  策略方向 和 未来走势 帖子里都说了

    算是。。多空自取?其实看完都会有判断  何苦要露头被人扣分被人追着定义空军或者多俊呢。。。不是么?

    【 在 hegemonybb 的大作中提到: 】

    : 三四五线根本没有管控

    : 如果说有,那就是全国房贷严锁紧,开发商设红线了

    : 这些地方的债务并不是直接被管控造成的

    : ...................

    昨天 14:42
  • Re: 【继昨天不成熟的想法】继续做个判断

    转移支付加大 + 低息置换

    地方债不可能消亡,永久存在,也不可能一笔勾销兜底,政府一样,企业也一样,0负债的企业是不存在的

    高峰期的地方性基建大投入已经过去,加上管控,地方的增量债务量走低

    亦或者,你觉得还有什么更好的办法?

    【 在 hegemonybb 的大作中提到: 】

    : 置换只是延期,不是取消,再怎么置换,债务越积越多,终究是要还的,没有产业,拿什么还?又要发展要花钱,人口又老龄化

    : 来自 TNY-AL00

    昨天 14:26
  • Re: 【继昨天不成熟的想法】继续做个判断

    存量债务进行置换,财政部这几年干的就是这事

    【 在 hegemonybb 的大作中提到: 】

    : 现在df暴雷是上面最担心的

    : 地方靠什么解决财政问题?

    : 产业?别扯淡了…

    : ...................

    昨天 14:05
  • Re: 【继昨天不成熟的想法】继续做个判断

    地方债最大的压力是短债

    财政永远不会只靠转移支付搞定一次性兜底,解决的手段一定是先对存量债务进行置换,置换为低息长期债

    【 在 touyun 的大作中提到: 】

    : 你是说地方的债务不靠印钱,靠中央财政转移支付解决?

    : 这怎么可能,地方债务对应的资产价格不涨,就没法从根本上解决问题。中央有再多钱

    : ,也补不了地方债的缺口,那么多财政供养人员,那么多地方就业岗位,都得靠地方财

    : ...................

    昨天 14:03
  • Re: 【继昨天不成熟的想法】继续做个判断

    你好像没太明白 我们的债务在哪儿

    我们的债务不在中央,而在地方,中央经过最近一次税收分配,国库充盈

    债务都压在地方,所以文中我说了,下一步转移给地方财政的钱会逐步宽裕

    【 在 touyun 的大作中提到: 】

    : "老外在印钱,我们不想跟但是不得不跟”

    : 你再想想,在印钱这方面,我们有不想印的时候吗?不印钱,那么多债务怎么换,等着

    : 爆炸吗?

    : ...................

    昨天 13:54
  • 【继昨天不成熟的想法】继续做个判断

    有些人的想法很幼稚,想对几个关键问题做个思考:

    1、房产税遥遥无期,短期内征收的可能性很小,怎么收现在都研究不清楚,即使收,也是在充分研究后试点

    2、房产税牵扯到的问题太大,需要立法,不够灵活,作为一个全国性的长期税种,不适合在现在的复杂情况下推出

    但不代表没有换种形式的“税”,形式是多样化的,昨天我在帖子里说了,最灵活的方法是信贷、信贷、还是信贷

    3、中国太大,目前公认的深圳是肯定有炒房泡沫的,而郑州、西安,有泡沫么?我认为上层觉得是有的,虽然不大

    房源存量高,空置率高,人才虹吸能力远不如一线,这些城市虽然绝对房价并不太高,但最大的问题是土地供给高

    4、解决大城市房价问题,不要一提就说是北京,北京一个地儿翻不了天,总有接盘的,重点是那些供给大,

    且地方财政依靠土地的那些地方,去年的三条红线,前一阵的集中供地就是针对这些问题

    昨天的帖子我说了,下一步老外在印钱,我们不想跟但不得不跟,但我国的政府控制力强,经济迅速摆脱疫情,

    为了结构性的解决地方财政和大城市房价中的两难,经济的适度宽松一定是通过财政口径,而不是银行口径下放

    政策很明确:各种政策让地方平稳供地,别出地王,缺的钱,财政口径下放,存量地方债置换,建设美丽乡村

    5、北京这种重点城市,治理房价是个长效+短期的逻辑

    所谓的长效,分为以下几个部分:

    (1)治理二线泡沫,二线城市的价格平稳了,一线人口和产业的溢出自然增加

    新入人口缺乏卖两套老家的买个北京的垫脚石,一线只需要解决好现有人口的居住和教育均衡问题即可

    (2)一线产业溢出,根据2020年的雄安规划,2022年,北京的疏解要落地,2025年要初见成效

    雄安高铁站建好了,北海幼儿园,史家小学,四中今年都要建好,这些设施不会晒完太阳晒月亮太久的

    所谓的短期,分为以下几个方面:

    (1)上一个帖子说了,海外印钱,我们有足够办法让外钱去到想去的地方

    经济泥潭之下,hk印花税增加,且表示还有继续增加的可能,为的就是抵御快进快出的热钱

    房地产也一样,房地产税作为全国税种不成熟,一定是通过信贷变相收税,信贷依然是最有效的武器之一

    (2)说北京一点泡沫没有,是不可能的,但确实没有喊的那么大,一条路之隔,房价差两三倍,溢价还不明显?

    所以教育政策改革还会继续推进,本届政府是历届中最core话的,最讲政治的,天际线、开墙破洞、压制房价、

    去通州,没什么事是没干成的

    (3)否认北京教育均衡化趋势是不明智的,不管是校额到校,名校收编分校,单从海淀说,起码是逐步均衡了

    之前大家还讨论海淀渣小和朝阳好学校之间选哪个,目前看来,貌似现在只要海淀就行了,什么田村、山后,

    只要沾上海淀就身价倍增,这本质上也是均衡化的趋势展示,起码海淀内部先均衡了

    更别提朝阳起码去年N所学校出了清北,过去北京的人口素质和现在的人口素质不能同日而语,刻舟求剑是错的

    针对北京房市来说,近几年zf执行力很高,对比上一波疯长一年多,才出政策而言,这届的表态和打压都很快

    不承认这点是不行的,做几个预判吧:

    (1)从年后到现在来看,zf在看走势,如果走势压不住,工具箱里的工具还很充足,如果继续平稳,就等着看

    (2)因为zf两会没出政策就喊多的,首先两会不是北京的两会,现在还没到时候

    至于喊着zf一定很快出政策喊空的,别想太多,年后的情形,不用出招,别对政策抱太大希望

    (3)教育方面的政策推进一定会继续,但这个是需要时间的,北京大部分房子都是自住的,因此持有时间长

    所以,不要以眼下的涨跌高兴或者失落,一定的学区溢价是一定会有的,但房产盘子总共就那么大

    一条路左边冷若冰霜,右边火烧的通红,不会是常态,总会动态调整到一个合理的溢价差值

    昨天 13:45
  • Re: 自己的一点不成熟看法

    政府也在等着看走势,换房的人也在等着看走势

    我预测的走势是,上半年基本就这样了,继续横盘,年底可能有会有一些起伏,但继续继续打压

    【 在 zhw616 的大作中提到: 】

    : 理性。能否预测下2021年具体行情走势?

    昨天 13:06
  • Re: 今天恐怕是空空最失望的一天

    深圳的炒房行为是公认的  是成体系的   是快进快出的 实质性的政府变相鼓励的炒房行为

    这俩城市没啥可比的,深圳房价是有极大泡沫的

    上海房价也没北京高

    【 在 orangeNDY 的大作中提到: 】

    : 我自己因为工作原因,北京、深圳多地跑。平心而论,北京这点涨幅,跟深圳提鞋都不配。

    : 海淀重点学区过去一年的涨幅,跟宝安以及深圳学区比,那就也就是到腰部或者肩膀水平,绝对值那更是天上地下

    昨天 13:01
  • Re: 今天恐怕是空空最失望的一天

    。。。为啥?

    因为全国的大会没针对北京说事儿?

    昨天 12:53
  • Re: 郭家为啥不给自家孩子打阻断针?

    那个年代,领养是开玩笑。。。不可能的事儿,年龄大了也养不亲

    抱养 就算能抱到也只能抱到女孩。。。

    【 在 firewell 的大作中提到: 】

    : 亲戚之间可以抱养,或者领养一个也行,干这种事情真是没有法律意识,道德观念。

    前天 19:18
  • Re: 郭家为啥不给自家孩子打阻断针?
    前天 19:07
  • 某些ID意思是,健康女孩不如乙肝男孩,后者才是亲骨肉

    大三阳怀孕,前三胎没一个正常的,这种动机很清晰啊

    那个年代,经过大力宣传,乙肝谈之色变,避而远之,人们的避讳,简直和现在的新冠差不多了

    至于说抱一个。。。别想太多。。

    我亲属里有两家孩子是抱养的,

    一个是想要二胎,一个是离了婚又婚没法儿生,都是在外地报的,抱的都是女孩,。

    因为人家是男孩的就不让你抱,都是不要女孩,想再生个男孩的

    至于说,再有病也是自己亲生骨肉啊,不知道是不是太圣母了

    那些让抱的女孩,就不是亲生骨肉了?

    健康的女孩在民间抱养那么常见,看来这些人普遍认为:

    一个健康的女孩给别人是可以理解的,但一个哪怕有病的男孩给人也不行,因为是亲生骨肉

    前天 18:53
  • Re: 自己的一点不成熟看法

    你说这个坚挺确实会,但差距不会很大

    抛开容易引起论战的学位均衡化趋势,

    一般来说,同一个市场上 房价的割裂不会太大

    今年改善型和学区涨了一波,理论上会导致刚需盘价格轮动,事实上没带起来

    关键的问题就是,没几个人是攒现金够了1000w 去买1200w的房子的,都是卖了700万的,加钱上杠杆

    1200万的  卖了700w的可以强上,那1200的涨到1500呢,要不把700的拉上去,要不被700的给拉下来

    西城的涨了买买不起,我退一步买东城

    中二的买不起,我就退一步上翠微吧。。翠微再涨,我就再退而求其次八里庄吧

    【 在 django 的大作中提到: 】

    : 帝都未来两极分化会很严重

    : 学位房 刚需房会比较坚挺 稀缺

    : 普通的房子估计稳中有降

    : ...................

    前天 18:00
  • 雄安明年就准备投入使用了吧

    根据2020年出台的起步区控规:

    第7条 2022 年建设目标

    到 2022 年,起步区重大基础设施全面建设,对外骨干交通

    路网基本建成;启动区生态系统和交通路网骨架基本成型,重点

    市政基础设施和公共服务设施基本建成,重要功能节点建设有序

    推进;京冀密切协作,完善承接疏解政策,确保北京非首都功能

    疏解项目落地。

    第8条 2025 年建设目标

    到 2025 年,起步区对外交通、防洪水利、能源和用水用气

    保障等重大基础设施建成并投入使用;启动区基础设施和公共服

    务设施基本建成投运,企业总部、金融机构、科研院所、医疗机

    构、事业单位、高等院校等北京非首都功能疏解承接初见成效,

    生态系统基本建成,高品质宜居宜业城区雏形初步显现。

    应该很快了吧。。。北海幼儿园、史家、四中,宣武医院,这三校一园今年就完工了

    2022年确保疏解项目落地,2025年企业总部、金融机构、科研院所、医疗机构、事业单位、高等院校等北京非首都功能疏解承接初见成效

    众多央企和科研大佬估计快要离京了吧。。。能腾出来点房子了

    前天 17:26
  • Re: Re:现在在北京买房是好时机么?会不会站岗?

    明知亏损 还买他干啥

    【 在 no1idea 的大作中提到: 】

    : 那倒是能接受。要是两三年跌个百分之三四十,就心疼了

    前天 16:59
  • Re: Re:现在在北京买房是好时机么?会不会站岗?

    出租的话

    做好每年亏损4%的准备吧

    【 在 no1idea 的大作中提到: 】

    : 准备出租,不住

    前天 16:56
  • Re: Re:自己的一点不成熟看法

    对购买者来说 不能算不涨就是跌,扣除租金收益率,如果每年跑不赢4-5个点只能算亏损

    【 在 Castrol 的大作中提到: 】

    : 房价不涨就是跌啊,资金杠杆成本几个点呢。长期平盘或者阴跌会逼出很多投资需求

    : :

    : 发自「今日水木 on iPhone X」

    前天 16:39
  • Re: 现在在北京买房是好时机么?会不会站岗?

    不会站岗 但会亏损

    跑不赢理财

    前天 16:25
  • 自己的一点不成熟看法

    看多的人:

    往往无视信贷的强大作用,信贷一松,呼啦就涨,信贷一紧,呼啦就掉

    2016年翻倍,还没到头,真正按下去是从二套首付提高,利率从8折一下涨到1.1倍开始的

    在目前的结构性行情下,更有意义,否认货币政策的重要作用只谈供求是掩耳盗铃

    喊空的人:

    往往忽视了大城市的虹吸增长还没到头,严厉的政策,也不可能造成房价大跌。

    总体来说,相对深圳上海和一堆二线城市,过去4年的管控是很有成效的

    但信贷加紧会矢志不移的继续下去,因为这个和未来的经济策略也是一致的

    最近大宗货物价格暴涨,虽然老外还在喊着宽松,毕竟他们要从疫情中出来,宽松基本上是必须选项

    但国内官方的现在的态度应该是,我已经从疫情中出来了,不需要像你们那样撒钱了

    但毕竟老外在印钱,你也没办法,所以得换个思路

    最近郭树清的表态上其实说的也很清晰了,上面对房地产依然忧心忡忡

    下一步还是会继续从货币信贷上收紧房地产方向的信贷,从HK加印花税,避免快钱流入可以看到,hk也是这个思路

    无论是继续定向提高房贷利率、降低房贷规模还是从持有方面增加成本,都是可选的

    在过去一段时间中,国内银行低价放的钱太多了,上面让他们让利

    他们放贷太随意了,当然,对经济快速恢复是有利的

    说不来未来会咋样,但从楼部长喊穷,各地政府财政相继困难来看

    下一步为了地方财政情况可能好转,钱应该会流向地方财政方向,毕竟乡村振兴还是需要钱的,不能把下面饿死

    总体来看,未来信贷方面,地产会和其他领域逐步割裂开来

    北京这种存量房市场自然靠的是银行信贷政策的变化

    而前一段的集中供地的22个城市里的大部分,本质上就是挤压地产商的资金

    集中供地一起拍,保证金一起付,光一块地几十亿的现金保证金就够都你胳膊长衣服短的了

    但北京这种地方,别指望房价降多少了,信贷施压和改善需求能对冲一下保持平衡就ok了

    未来几年,还是会通过信贷手段,继续以稳为主

    压缩房地产定向信贷资金,继续提高定向利率,甚至二套全款,都是可选的

    对政府来说,房价炒高的性价比太低了,北京这种存量房市场,土地财政对北京来说已经不重要了

    一块地多拍个十亿八亿,对北京来说,挣的还不够承担的政治风险,北京说到底,是个讲ZZ的城市

    前天 15:11