• 李书福伦敦赶考沃尔沃竞购冲刺(zz)

    如果行程不出变故,李书福现在应该坐在洛希尔(Rothschild)银行伦敦总部会议室,听取财务顾问们关于收购的最新进展。

    11月16日,转道北京的李书福,踏上了飞往伦敦希斯罗机场的航班,在伦敦稍事逗留后,他的下一站是哥德堡——沃尔沃汽车总部。这是10月28日福特宣布“吉利成为沃尔沃优先竞购者”后,李书福首次抵达瑞典。

    吉利将为即将到来的交易筹集约20亿美元资金。按照之前外电报道,其中包括现金、银行贷款以及从投资者手中筹措小部分资金。这些投资者包括一家设在天津的政府基金以及一家相对更具知名度的外国投资者。

    如果信息准确,这家政府基金很可能是渤海基金。外国投资者可能是一个月多前宣布入股吉利的高盛,或总部在法国的洛希尔银行。JP摩根和花旗目前是沃尔沃交易的福特方财务顾问,排名全球债务承销商前三的美林和巴克莱,至今未有涉足该项交易的任何信息。

    按照吉利提前完成的预案,收购完成后,沃尔沃和吉利将完全独立经营。由于双方签署保密协议,吉利未透露上述讯息的相关细节。

    吉利面临三大考题

    本报记者获悉,吉利参与收购工作的团队超过200多人,分布在北京、伦敦,以及美国和瑞典。目前吉利和福特已经进入细节谈判。双方的工作集中在三个方面,这也是对吉利的考题:工程师理顺知识产权;福特和沃尔沃共用供应商的理清和分割;沃尔沃员工养老金具体化,是按照欧洲标准还是美国标准支付。

    11月17日,福特宣布双方对知识产权谈判的最新结果——福特将保留沃尔沃品牌的技术权利所有权,而吉利获得此权利的使用权。如此结果,外界评价不一。有人认为是“务实”,也有人感到悲观,认为“吉利没有完全拥有沃尔沃”。

    如何理顺知识产权,之前一直是谈判攻防的关键环节,因为沃尔沃投产主力车型,已经脱离了沃尔沃原有产品平台,而全面进入福特全球平台范围。例如今年国产的沃尔沃S80L采用了福特EUCD平台;沃尔沃C30和S40则采用福特C1平台,并且与福克斯和马自达3共享大量机械部件和动力配置。

    吉利一旦收购沃尔沃成功,如何消化和发挥沃尔沃核心技术的可持续性,一直是外界关注的焦点。舆论普遍对吉利能力表示悲观。

    吉利和福特迄今为止均没有就达成如此安排进行表态。一位接近吉利的人士透露,“这个结果是吉利可以接受的,也基本在20亿美元报价的方案预期内。”

    和理顺知识产权关系相比,重新梳理沃尔沃的供应商体系,相对要简单些。由于沃尔沃大量零部件和动力系统和福特共用平台,一些隶属福特的供应商,按照双方要求,业务要重新分割.

    养老金具体化,是另一个头痛的环节。按瑞典政府规定,企业每月按职工工资10.21%缴纳基本养老金。企业年金由总工会与雇主联合会集体谈判决定,每年雇主会把相当于职工工资3.5%左右的年金存入专门的保险机构FORA。按年累计,退休时通常会达到几十万瑞典克朗,占到退休职工实际所得的10%-15%左右。

    相对于瑞典标准,美国标准似乎对吉利更有利。经历了通用破产后,美国三大汽车公司的养老金,正在由原来的医保福利全包,向固定费用(如每个月1900美元)转化。美国目前的养老金标准是,员工和公司各缴纳3%。

    三顾底特律

    记者近日从相关渠道了解到了吉利竞购沃尔沃的详细历程。

    李书福的行动,最早可追溯到两年前。2007年9月,福特美国总部收到一封挂号信。这封从杭州发出的英文信,正式阐明了吉利收购沃尔沃的想法。

    据本报记者了解,福特收到信后没有回应。原因是福特当时不了解吉利,也怕公开后会影响沃尔沃的正常生产和员工情绪。

    当时吉利曾在美国找过一家叫太平洋汽车的公关咨询公司,负责与福特的日常联络。2008年1月吉利参加了当年的底特律车展,李书福借此飞赴底特律,在公关公司联系下,第一次见到了福特的财务总监、董事会办公室主任、研究院院长和采购总监。

    这次谈话并不成功。福特方不断强调“沃尔沃有150亿的年销售额”,言下之意,吉利没有钱。据知情人透露,李书福表示可以筹到钱,但对方只是礼节性地表示“回去研究一下”。

    在李书福看来,沃尔沃是一定会被卖掉的。这次谈话后,他开始联络洛希尔(Rothschild)。这家欧洲投行近年因《货币战争》一书而闻名。

    之前收购英国锰铜公司时,李书福开始与欧洲投行界结交。看着伦敦满大街跑着已经属于自己名下的黑色出租车,李书福找到了收购沃尔沃的信心和底气。

    经洛希尔一番努力,福特同意吉利对沃尔沃进行报价。也许此时在福特管理层心里,吉利依然不是出售沃尔沃的理想对象,同意报价可能只是想吓退吉利。直到10月28日宣布吉利成为沃尔沃优先竞购方前,福特人士仍数次在不同场合对吉利的经营能力表示担心。

    而且此时的福特,正在忙于出售捷豹、路虎,还无暇顾及沃尔沃的交易。李书福也参与了出售捷豹、路虎的竞标。吉利3亿美元的象征性报价,第一轮即被淘汰。

    但李书福对此并不在意,他只把这当做一次流程学习和演练,而并非真的有意于捷豹和路虎。他的目标依然是沃尔沃。

    “天价”报价打动福特

    福特不愿意吉利收购,主要是因为它对吉利的印象还停留在过去。

    2000年,吉利第一款车美日下线。美日的商标因为太像丰田牛头标,李书福遭到丰田的起诉。官司以丰田败诉告终,但李书福也和丰田商定,今后不再使用美日商标。【21世纪网】本文网址:http://www.21cbh.com/HTML/2009-11-18/154297_2.html

    后来标致也找上门来,因为吉利旗下的上海华普有一款海域307和标致307同名。一番交涉后,吉利取消了这款车名,好几百万的相关印刷品和宣传册费用打了水漂。

    由于自身研发能力不足,吉利和所有中国本土车商一样,早年只能以模仿起家。这一模式曾在上世纪六、七十年代成功帮助日韩汽车崛起。这主要是由于当年全球经济一体化程度不高,区域性销售和信息不对称,最初的模仿不易引起欧美车商的重视;日韩和美、欧在冷战时期的盟友关系,也使得矛盾相对不如今天激化。

    “中国汽车产业的外部环境今非昔比,注定不可能走当年日韩的模式。”李书福后来曾这样反思。这次反思导致了李书福2007年提出的战略转型。在这一年。吉利放弃了叫了十年的“造老百姓开得起的车”的口号,开始谋划拓展高端品牌。

    但此举遭到一致反对。不少吉利高层不相信吉利能造豪华车,无法满足高端车标准的零部件供应商也不同意,留恋低价优势的经销商同样反对。

    由于分歧太大,吉利内部天天吵架,最后只能采取经营管理委员会投票,向高端品牌转型的思路以微弱优势胜出。李书福于是开始尝试接洽福特,实施收购沃尔沃的设想。

    最终帮助吉利打动了福特的,是吉利的报价。

    “塔塔收购捷豹和路虎花了23亿美元,按照沃尔沃的资产规模,吉利的初始报价,很可能超过35亿美元,大大高于后来媒体披露的20亿美元”。一位投行人士推测认为。

    同时,竞标者寥寥的现实也迫使急于出售的福特不得不选择吉利。2007年初,艾伦·穆拉利从波音来到福特,随即提出了“One Ford”(一个福特)的战略,决定出售旗下除福特以外的其他品牌。

    对于收购沃尔沃,外界一直有声音认为李书福是“仓促应战”。而事实上他是做了准备的,或者说,他之前的一系列筹谋帮助他抓住了这一机会——在2007年提出向高端转型之前,吉利研究院已经聘请了韩国现代等企业的退休技术人员,后来又从沈阳华晨挖来了赵福全,全面负责管理研发,另有多位海归背景的工程师也加盟了吉利。

    “2007年之前是简单的模仿和生产,现在研发能力已经能够达到自我研发。”李书福曾自信地说。

    改变李书福的《波音传奇》

    目前福特出售沃尔沃的整个过程,主要由CEO穆拉利决策。这已经不是李书福和穆拉利第一次打交道。两人早在11年前就有过交手。

    1998年时,李书福最初注册的汽车公司名为“吉利波音汽车公司”。这个名字源于李书福当年看过的《波音传奇》。这本书成为了李当年从电冰箱和装潢材料行业出走,转行做汽车的原动力。他为书中那位波音飞机创始人着迷,也把波音的名字用在于新公司的招牌上。【21世纪网】本文网址:http://www.21cbh.com/HTML/2009-11-18/154297_3.html

    此举惊动了波音公司,对方随即从香港派了两名律师,欲与李书福打官司。其时波音的总裁,正是现在的福特CEO艾伦·穆拉利。

    “吉利波音汽车公司”还惊动了大洋彼岸的福特——以为波音要在中国造汽车,一度派人去实地打探这个未来的同行。

    经过与波音律师的交流,和后来多次的知识产权妥协一样,李书福放弃了“波音”二字,改公司名为吉利汽车。9年后的2007年,穆拉利被比尔·福特请去,以拯救财务巨亏的福特汽车。不知道这是不是机缘巧合?【21世纪网】本文网址:http://www.21cbh.com/HTML/2009-11-18/154297_4.html

    2009-11-23
  • Re: 轻松体验EP1 (转载)

    ep1 和gf1这俩机器只能说是各有特点,并没有一方压倒另一方的情况

    【 在 magicsoft (magicsoft) 的大作中提到: 】

    : 你自己不喜欢就算了,什么叫脑残呀。这样的词最好少用。

    2009-10-29
  • Re: 轻松体验EP1 (转载)

    silkpix刚出了一个专门针对x3的试用版,我试用了一下,很好很强大,尤其是对于红色敏感的问题有了很大的改善

    【 在 magicsoft (magicsoft) 的大作中提到: 】

    : RAW拍得多。但单就色彩这一块,对我来说,raw和jpeg都无所谓,我都能调整,关键是调整是否方便。

    : 这个部分与算法有关,部分与X3的吸光性质有关,最后被吸收的红光在其他的两层也会被吸收,这个就带来了干扰,它就容易出问题,而且颜色出了问题以后,你不能统一的调整色调。原则上说,要针对某种颜色单独调整才可以搞定。

    2009-10-29
  • Re: 贴另外几张拼接的片子,都是今天上午拍的
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    【 在 clouddance (家有贤妻) 的大作中提到: 】

    2009-10-17
  • 贴另外几张拼接的片子,都是今天上午拍的
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    【 在 clouddance (家有贤妻) 的大作中提到: 】

    : 由于没有超广角镜头,经常用到拼接功能,特此用同一组原片(共四张)测试一下CS4的各种拼接选项

    : 其中,拼贴和调整位置两项出现了实质错误,拼贴的错误更为明显,这两项慎用。

    : 其他几种方式中,“透视”比较接近超广角镜头效果,圆柱比较接近鱼眼镜头

    2009-10-17
  • photoshop CS4 拼接效果测试
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    由于没有超广角镜头,经常用到拼接功能,特此用同一组原片(共四张)测试一下CS4的各种拼接选项

    其中,拼贴和调整位置两项出现了实质错误,拼贴的错误更为明显,这两项慎用。

    其他几种方式中,“透视”比较接近超广角镜头效果,圆柱比较接近鱼眼镜头

    2009-10-17
  • 我也发几张祝贺新官上任
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    最近半年有点懒,没怎么认真拍片,发几张风光小品

    2009-10-16
  • 居住郊区化:半个世纪,半成品(zz)

    《安家》记者 陈鸿莉、见习记者 刘泽强/文

      必须明确的是,“居住郊区化”概念发展与实践正是北京城市规划与城市发展过程的见证。其在20世纪90年代末21世纪初的突然爆发,正是北京城市短期内集中式发展的城市病的必然发展。对于居住郊区化的回顾,常常伴随着对于北京城畸形发展的批判;而对居住郊区化的不够顺利(卧城化、交通梗塞化、配套落后等等问题)的分析,其结论常常又与北京乃至中国规划界的水平低下等评论相关。甚至到今日,有开发商直言,“中国10年的郊区化居住实践基本上是失败的。”

      背景:

       1、作为城市病的受害者,现代城市居民对于泥土、绿地、花香、鸟鸣的期待直接造就了居住郊区化趋势的成型,而中国传统文化中对于田园生活的讴歌更为此做了文化意义上的铺垫。

      2、卫星城作为郊区城市化进程中重要的战略布局最早出现在上世纪50年代中期的北京城市规划中,以后历次城市规划都作为重要内容出现。但至今北京仍未形成上海那样功能明确的卫星城镇。人们更多的还是谈论“郊区住宅”问题。

      3、住宅郊区化是城市发展的必经途径,中国目前正处于住宅郊区化的第一个阶段——城市居住功能郊区化。北京住宅郊区化历经了两轮浪潮,首轮北京住宅郊区化浪潮开始于20世纪90年代后期,亚运会之后,这一轮开发属于开发商的无意识行为,第二轮郊区化应该在2000年前后,此轮浪潮是受城市基建推动,快速干道、快速路、城市捷运的建造开通,与城市环线接驳,带动了大批郊区住宅的开发。

      4、1993年,“住宅郊区化”概念第一次被提出。从此“居住在郊区”与“郊区的逐渐城区化”在北京就如两列相对而行的列车,各自以最高速度奔驰,其结果就是郊区概念越来越远。原来的郊区已经变成了城区,而距离较远的郊县却演变成了郊区。

      5、2004年《北京城市总体规划(2004-2020年)》颁布,最大亮点是提出了“两轴-两带-多中心”的城市空间布局。

      5、近年来,北京逐渐出现以前搬出城区居住的人们开始回归城市的回流现象,并在一定程度上影响了北京地产的走势。

      标志事件:

      1、上世纪50年代中期,北京市制定《城市建设总体规划初步方案》打算在昌平、顺义、通县等地建40多个卫星镇。这是中国城市规划中卫星城市概念最早被提出。

      2、1982年《北京城市总体规划》再次提出,要重点建设燕化、通县、黄村、昌平等4个卫星城。

      3、1993年《北京城市总体规划(1991—2010)》,第三次明确提出,要建设包括昌平、顺义、通县、怀柔、平谷在内的14个卫星城

      4、1999年,万科集团董事长王石发表“都市空心化”和“居住郊区化”观点,又在深圳推出了以 “新市镇主义”为主题的系列概念,并取得巨大成功。并借势相继在北京、上海、、武汉等大城市开发了一系列“居住郊区化”模式的住宅项目。为“郊区化住宅”作为地产开发概念做出了最早的成功样板。

      5、2001年,银信房地产开发公司总经理张明耕在北京首倡居住郊区化时代的到来,其开发的康城作为第一代适合郊区住宅的高档项目Townhouse亮相京城,从此掀起了一股Townhouse的开发热潮。

      6、2004年,《北京城市总体规划(2004-2020年)》颁布,提出未来北京“两轴-两带-多中心”的城市空间布局。全面更新北京郊区化概念。

      代表人物:

      王石:万科集团董事长,全国郊区化住宅开发实行者

       张明耕:银信公司总经理,北京“住宅郊区化”理论最明确的提出者和实践者

      言论交锋:

      1999年,王石在评价“新市镇主义”时说,至少它将成为“一种开发模式的借鉴”。

      张明耕:我觉得居住郊区化的时代已经提前到来

      中国著名经济学家董辅礽:卫星城是中国城市化进程中的一种重要途径,卫星城必须加强各项配套设施的建设,成为集生活、商贸、旅游等于一体的母城的一个功能区。

      中国城市发展研究会秘书长朱铁臻:目前北京市周边的卫星城,虽然人口规模比较可观,但是总体而言功能过于单一。“人们因此称之为‘卧城’。也就是说只起到睡觉的作用。”

      北京市发展改革委员会主任丁向阳:北京将引导城区教育、文化、卫生和商业向卫星城发展,增强吸纳社会投资的能力,并选择几个区位、产业基础和居住环境较好的卫星城,通过公开招标确定高水平规划,将其规划建设成适合50万人居住就业的现代化新型城市,成为分流城区产业、人口和吸引农民进城的重要载体。

      北京居住郊区化:被“城市病”感染

      《安家》见习记者 刘泽强/文

      “居住郊区化时代”的到来再一次将北京城搁置到历史性发展的隘口上,是开创北京城健康宜居时代的到来,还是将北京城推向城市恶性发展的审判台,我们有必要对北京市的居住郊区化做一次系统的大“清算”。

      居住郊区化:“城市病”是“原罪”

      首先必须明确的是,“居住郊区化”概念发展与实践正是北京城市规划与城市发展过程的见证。其在20世纪90年代末21世纪初的突然爆发,正是北京城市短期内集中式发展的城市病的必然发展。对于居住郊区化的回顾,常常伴随着对于北京城畸形发展的批判;而对居住郊区化的不够顺利(卧城化、交通梗塞化、配套落后等等问题)的分析,其结论常常又与北京乃至中国规划界的水平低下等评论相关。甚至到今日,有开发商直言,“中国10年的郊区化居住实践基本上是失败的。”

      建国之初,关于北京城的发展,规划界就有两种不同的意见,结果我们知道了,从此必然发展成国际化大都市的北京就在老城的围墙中开始自己艰难的起步。北京也开始了自己滚雪球式的环线化发展(更多人称之为摊大饼),而随着城市人口的膨胀和经济的高度发展,交通拥挤、污染严重等许多城市的难以遏止的通病,同样在北京出现,更因为北京特殊的发展原因而显得尤其突出。

      当居住在城市里面的人们厌倦了拥堵的交通、嘈杂的声音、拥挤的人流,转而渴望在远离尘嚣、环境幽静、有自然景观的郊区定居,追求一种舒适、安逸的田园生活,居住郊区化便成为发达国家,也包括发展中国家在内城市化进程中的必然趋势。北京已经成为巨型化城市,居住郊区化同样成为城市病直接催生的城市发展趋势。

      但是现实中的北京并不仅仅因为这一个原因才导致居住郊区化的到来。随着城市的不断扩张,市区内可供开发住宅建设用地越来越稀缺,几近到了枯竭的境地,众多开发商无地可拿,被迫将目光转向城市外围尚未开发的郊区。同时一个不容忽视的问题是,北京的城市发展是按环线向外围“摊大饼”式的扩张,原来真正意义上的北京城区仅仅指二环以内,随着三环、四环、甚至五环的建设,北京郊区的区域定义一次次的被刷新,比如原来距离市区很远的中关村早在上世纪90年代就已经发展成了实际意义上的城区。而原来被定义为卫星城的望京、亦庄等区域在现实中与市区的差异也越来越小。因此开发商拿地的目光也一次次被拉远,原来距离很远的郊县现在因为城区的扩张和私家车的普及演变成了北京的郊区了。

      在这种情势下,如果说早期郊区化居住发展过程中存在一些问题,现在则更难得到及时解决了,而且随着北京城市的发展,其问题将被层层包裹起来,不能被很好解决,但又在城市化发展过程中被遗忘。

      沉冤未雪的“梁陈规划”

      早在上世纪50年代中期,北京市制定的《城市建设总体规划初步方案》中,有发展卫星镇的规划,打算在规划市区发展的同时,在昌平、顺义、通县等地建40多个卫星镇。以后历次城市规划都作为北京的城市发展战略重要内容,但由于种种历史的现实的原因仅仅作为一纸空文“躺”在了规划纸上。

      其后,北京住宅郊区化历经了两轮浪潮。首轮北京住宅郊区化浪潮开始于90年代后期,亚运会之后。这一轮开发属于开发商的无意识行为,在产品上是温榆河高档别墅和通州2000元以下低价房并存的局面,消费群也因此分为两个极端,一是有钱需要改善环境者,二是购买能力低“自贬”郊外者。

      第二轮郊区化应该在2000年前后,此轮浪潮是受城市基建推动,快速干道、快速路、城市捷运的建造开通,与城市环线接驳,带动了大批郊区住宅的开发,如南北贯线对回龙观的带动、八通县对通州区的带动等。

      而能够称为 “历史性”沉冤未昭事件,莫过于半个世纪前北京城市规划界的那场著名的争论。建筑学家梁思成、陈占祥1950年2月提出著名的“梁陈方案”。他们所提方案的目的并不仅仅是为保存北京古城以内的文物,还有为实现工作人员近距离居住与就业方面的考虑,只有实现了工作与就业的近距离平衡,才可减低城内过高的人口密度、保持街道正常的交通量。当时北京古城内的人口已逾百万,密度已经偏高,如果将大量办公设施置于其中,不但于名城保护本身不利,还将导致大量人口外迁,而这些人口为解决就业问题,又必须早晚往返于城郊之间,使交通设施不堪重负。要避免这样的问题出现,就应该将城市新的就业功能集中在新城区建设,周围配备足够的住宅,以最大限度地减少跨区域交通的发生,防止交通拥堵。

      可是,梁、陈二位的建议在当时复杂的历史环境下未得到采纳。在苏联专家的指导下,一个改造北京古城的计划被提出,新北京被确定在老北京上面建设。1983年,《北京城市建设总体规划方案》被批准施行,其方针仍是“以旧城为中心,向四周扩建”进行“摊大饼”,北京从此失去了最后一次重新考虑规划模式的机会。在随后20多年来的经济发展中,特别是在近10年来北京的房地产开发热潮中,古城区开始被成片成片地大规模拆除,取而代之的是大量的商务、商业办公设施。严重的“城市病”在北京这个古老而年轻的城市中发作了,迫不得已,居住郊区化时代到来了。

      “城市回流风”拷问北京城市规划

      “城里的人想出去,城外的人要进来”,“围城”效应竟然在京城居住市场上掀起了不小的波澜。近几年,很多已经在郊外置业的人士纷纷重又搬回城里居住,经济实力强的上层成功人士又在城里重新置业,因而引发了“城市别墅”的走俏,“新都市生活主义”的勃兴;而那些经济实力差的人士则在城里租房工作,周末回郊区享受生活,由此而形成了“5+2”新的居住模式。究竟是什么原因导致城市回流现象呢?这种现象背后折射出的实质问题是什么?

      之所以出现“城市回流风”,原因不外乎两个,一个是交通问题,本来郊区离市区就远,再加上有时碰上堵车,大量的时间浪费在路上,北京市城市规划设计研究院高级工程师桂琳女士透露:城市交通最好能够70%以上的交通是由轨道交通来解决,但目前北京仅仅一条环线地铁,一条支线地铁,两条城铁线路投入运营,其他城市轨道交通仍在紧张进行中,而居住在远郊风气又与私人轿车购买风凑在一起,对于交通问题的解决更是增添麻烦。

      更重要的是郊区居住的配套设施问题,无论商业配套还是生活配套,导致购物、休闲以及孩子上学、就医等都不方便,享受不到在市区的各种配套服务,因而,给在郊区居住的人们的工作和生活带来极大的不便。

      中国城市发展研究会秘书长朱铁臻认为,目前北京市周边的卫星城,虽然人口规模比较可观,但是总体而言功能过于单一,人们因此称之为‘卧城’。也就是说只起到睡觉的作用。问题虽然出在了交通和配套服务上,但其背后所折射最根本的问题还是出在了早期的规划上。根据国外成熟的居住郊区化的经验,在早期的城市规划上就应该考虑到连接市中心与郊区的主干道的交通一定要顺畅,各种生活配套和商业配套设施要齐全,这样才能保障工作和工作两不误,而现在出现了这样的问题,只能说明北京的郊区规划设计是有问题的,至少不能说是成功的。

      北京居住郊区化还在延续,如何保证居住在郊区的生活品质提升,将是对北京城整体规划设计的考验,同时也是对开发商群体整体开发能力的考验。2004年《北京城市总体规划(2004年—2020年)》出台,其最大的亮点时提出了构建“两轴—两带—多中心”的新城市空间格局,能否从根本上解决居住郊区化所带来的矛盾,我们还要拭目以待。

    2009-03-11
  • 居住郊区化:半个世纪,半成品(zz)

    《安家》记者 陈鸿莉、见习记者 刘泽强/文

      必须明确的是,“居住郊区化”概念发展与实践正是北京城市规划与城市发展过程的见证。其在20世纪90年代末21世纪初的突然爆发,正是北京城市短期内集中式发展的城市病的必然发展。对于居住郊区化的回顾,常常伴随着对于北京城畸形发展的批判;而对居住郊区化的不够顺利(卧城化、交通梗塞化、配套落后等等问题)的分析,其结论常常又与北京乃至中国规划界的水平低下等评论相关。甚至到今日,有开发商直言,“中国10年的郊区化居住实践基本上是失败的。”

      背景:

       1、作为城市病的受害者,现代城市居民对于泥土、绿地、花香、鸟鸣的期待直接造就了居住郊区化趋势的成型,而中国传统文化中对于田园生活的讴歌更为此做了文化意义上的铺垫。

      2、卫星城作为郊区城市化进程中重要的战略布局最早出现在上世纪50年代中期的北京城市规划中,以后历次城市规划都作为重要内容出现。但至今北京仍未形成上海那样功能明确的卫星城镇。人们更多的还是谈论“郊区住宅”问题。

      3、住宅郊区化是城市发展的必经途径,中国目前正处于住宅郊区化的第一个阶段——城市居住功能郊区化。北京住宅郊区化历经了两轮浪潮,首轮北京住宅郊区化浪潮开始于20世纪90年代后期,亚运会之后,这一轮开发属于开发商的无意识行为,第二轮郊区化应该在2000年前后,此轮浪潮是受城市基建推动,快速干道、快速路、城市捷运的建造开通,与城市环线接驳,带动了大批郊区住宅的开发。

      4、1993年,“住宅郊区化”概念第一次被提出。从此“居住在郊区”与“郊区的逐渐城区化”在北京就如两列相对而行的列车,各自以最高速度奔驰,其结果就是郊区概念越来越远。原来的郊区已经变成了城区,而距离较远的郊县却演变成了郊区。

      5、2004年《北京城市总体规划(2004-2020年)》颁布,最大亮点是提出了“两轴-两带-多中心”的城市空间布局。

      5、近年来,北京逐渐出现以前搬出城区居住的人们开始回归城市的回流现象,并在一定程度上影响了北京地产的走势。

      标志事件:

      1、上世纪50年代中期,北京市制定《城市建设总体规划初步方案》打算在昌平、顺义、通县等地建40多个卫星镇。这是中国城市规划中卫星城市概念最早被提出。

      2、1982年《北京城市总体规划》再次提出,要重点建设燕化、通县、黄村、昌平等4个卫星城。

      3、1993年《北京城市总体规划(1991—2010)》,第三次明确提出,要建设包括昌平、顺义、通县、怀柔、平谷在内的14个卫星城

      4、1999年,万科集团董事长王石发表“都市空心化”和“居住郊区化”观点,又在深圳推出了以 “新市镇主义”为主题的系列概念,并取得巨大成功。并借势相继在北京、上海、、武汉等大城市开发了一系列“居住郊区化”模式的住宅项目。为“郊区化住宅”作为地产开发概念做出了最早的成功样板。

      5、2001年,银信房地产开发公司总经理张明耕在北京首倡居住郊区化时代的到来,其开发的康城作为第一代适合郊区住宅的高档项目Townhouse亮相京城,从此掀起了一股Townhouse的开发热潮。

      6、2004年,《北京城市总体规划(2004-2020年)》颁布,提出未来北京“两轴-两带-多中心”的城市空间布局。全面更新北京郊区化概念。

      代表人物:

      王石:万科集团董事长,全国郊区化住宅开发实行者

       张明耕:银信公司总经理,北京“住宅郊区化”理论最明确的提出者和实践者

      言论交锋:

      1999年,王石在评价“新市镇主义”时说,至少它将成为“一种开发模式的借鉴”。

      张明耕:我觉得居住郊区化的时代已经提前到来

      中国著名经济学家董辅礽:卫星城是中国城市化进程中的一种重要途径,卫星城必须加强各项配套设施的建设,成为集生活、商贸、旅游等于一体的母城的一个功能区。

      中国城市发展研究会秘书长朱铁臻:目前北京市周边的卫星城,虽然人口规模比较可观,但是总体而言功能过于单一。“人们因此称之为‘卧城’。也就是说只起到睡觉的作用。”

      北京市发展改革委员会主任丁向阳:北京将引导城区教育、文化、卫生和商业向卫星城发展,增强吸纳社会投资的能力,并选择几个区位、产业基础和居住环境较好的卫星城,通过公开招标确定高水平规划,将其规划建设成适合50万人居住就业的现代化新型城市,成为分流城区产业、人口和吸引农民进城的重要载体。

      北京居住郊区化:被“城市病”感染

      《安家》见习记者 刘泽强/文

      “居住郊区化时代”的到来再一次将北京城搁置到历史性发展的隘口上,是开创北京城健康宜居时代的到来,还是将北京城推向城市恶性发展的审判台,我们有必要对北京市的居住郊区化做一次系统的大“清算”。

      居住郊区化:“城市病”是“原罪”

      首先必须明确的是,“居住郊区化”概念发展与实践正是北京城市规划与城市发展过程的见证。其在20世纪90年代末21世纪初的突然爆发,正是北京城市短期内集中式发展的城市病的必然发展。对于居住郊区化的回顾,常常伴随着对于北京城畸形发展的批判;而对居住郊区化的不够顺利(卧城化、交通梗塞化、配套落后等等问题)的分析,其结论常常又与北京乃至中国规划界的水平低下等评论相关。甚至到今日,有开发商直言,“中国10年的郊区化居住实践基本上是失败的。”

      建国之初,关于北京城的发展,规划界就有两种不同的意见,结果我们知道了,从此必然发展成国际化大都市的北京就在老城的围墙中开始自己艰难的起步。北京也开始了自己滚雪球式的环线化发展(更多人称之为摊大饼),而随着城市人口的膨胀和经济的高度发展,交通拥挤、污染严重等许多城市的难以遏止的通病,同样在北京出现,更因为北京特殊的发展原因而显得尤其突出。

      当居住在城市里面的人们厌倦了拥堵的交通、嘈杂的声音、拥挤的人流,转而渴望在远离尘嚣、环境幽静、有自然景观的郊区定居,追求一种舒适、安逸的田园生活,居住郊区化便成为发达国家,也包括发展中国家在内城市化进程中的必然趋势。北京已经成为巨型化城市,居住郊区化同样成为城市病直接催生的城市发展趋势。

      但是现实中的北京并不仅仅因为这一个原因才导致居住郊区化的到来。随着城市的不断扩张,市区内可供开发住宅建设用地越来越稀缺,几近到了枯竭的境地,众多开发商无地可拿,被迫将目光转向城市外围尚未开发的郊区。同时一个不容忽视的问题是,北京的城市发展是按环线向外围“摊大饼”式的扩张,原来真正意义上的北京城区仅仅指二环以内,随着三环、四环、甚至五环的建设,北京郊区的区域定义一次次的被刷新,比如原来距离市区很远的中关村早在上世纪90年代就已经发展成了实际意义上的城区。而原来被定义为卫星城的望京、亦庄等区域在现实中与市区的差异也越来越小。因此开发商拿地的目光也一次次被拉远,原来距离很远的郊县现在因为城区的扩张和私家车的普及演变成了北京的郊区了。

      在这种情势下,如果说早期郊区化居住发展过程中存在一些问题,现在则更难得到及时解决了,而且随着北京城市的发展,其问题将被层层包裹起来,不能被很好解决,但又在城市化发展过程中被遗忘。

      沉冤未雪的“梁陈规划”

      早在上世纪50年代中期,北京市制定的《城市建设总体规划初步方案》中,有发展卫星镇的规划,打算在规划市区发展的同时,在昌平、顺义、通县等地建40多个卫星镇。以后历次城市规划都作为北京的城市发展战略重要内容,但由于种种历史的现实的原因仅仅作为一纸空文“躺”在了规划纸上。

      其后,北京住宅郊区化历经了两轮浪潮。首轮北京住宅郊区化浪潮开始于90年代后期,亚运会之后。这一轮开发属于开发商的无意识行为,在产品上是温榆河高档别墅和通州2000元以下低价房并存的局面,消费群也因此分为两个极端,一是有钱需要改善环境者,二是购买能力低“自贬”郊外者。

      第二轮郊区化应该在2000年前后,此轮浪潮是受城市基建推动,快速干道、快速路、城市捷运的建造开通,与城市环线接驳,带动了大批郊区住宅的开发,如南北贯线对回龙观的带动、八通县对通州区的带动等。

      而能够称为 “历史性”沉冤未昭事件,莫过于半个世纪前北京城市规划界的那场著名的争论。建筑学家梁思成、陈占祥1950年2月提出著名的“梁陈方案”。他们所提方案的目的并不仅仅是为保存北京古城以内的文物,还有为实现工作人员近距离居住与就业方面的考虑,只有实现了工作与就业的近距离平衡,才可减低城内过高的人口密度、保持街道正常的交通量。当时北京古城内的人口已逾百万,密度已经偏高,如果将大量办公设施置于其中,不但于名城保护本身不利,还将导致大量人口外迁,而这些人口为解决就业问题,又必须早晚往返于城郊之间,使交通设施不堪重负。要避免这样的问题出现,就应该将城市新的就业功能集中在新城区建设,周围配备足够的住宅,以最大限度地减少跨区域交通的发生,防止交通拥堵。

      可是,梁、陈二位的建议在当时复杂的历史环境下未得到采纳。在苏联专家的指导下,一个改造北京古城的计划被提出,新北京被确定在老北京上面建设。1983年,《北京城市建设总体规划方案》被批准施行,其方针仍是“以旧城为中心,向四周扩建”进行“摊大饼”,北京从此失去了最后一次重新考虑规划模式的机会。在随后20多年来的经济发展中,特别是在近10年来北京的房地产开发热潮中,古城区开始被成片成片地大规模拆除,取而代之的是大量的商务、商业办公设施。严重的“城市病”在北京这个古老而年轻的城市中发作了,迫不得已,居住郊区化时代到来了。

      “城市回流风”拷问北京城市规划

      “城里的人想出去,城外的人要进来”,“围城”效应竟然在京城居住市场上掀起了不小的波澜。近几年,很多已经在郊外置业的人士纷纷重又搬回城里居住,经济实力强的上层成功人士又在城里重新置业,因而引发了“城市别墅”的走俏,“新都市生活主义”的勃兴;而那些经济实力差的人士则在城里租房工作,周末回郊区享受生活,由此而形成了“5+2”新的居住模式。究竟是什么原因导致城市回流现象呢?这种现象背后折射出的实质问题是什么?

      之所以出现“城市回流风”,原因不外乎两个,一个是交通问题,本来郊区离市区就远,再加上有时碰上堵车,大量的时间浪费在路上,北京市城市规划设计研究院高级工程师桂琳女士透露:城市交通最好能够70%以上的交通是由轨道交通来解决,但目前北京仅仅一条环线地铁,一条支线地铁,两条城铁线路投入运营,其他城市轨道交通仍在紧张进行中,而居住在远郊风气又与私人轿车购买风凑在一起,对于交通问题的解决更是增添麻烦。

      更重要的是郊区居住的配套设施问题,无论商业配套还是生活配套,导致购物、休闲以及孩子上学、就医等都不方便,享受不到在市区的各种配套服务,因而,给在郊区居住的人们的工作和生活带来极大的不便。

      中国城市发展研究会秘书长朱铁臻认为,目前北京市周边的卫星城,虽然人口规模比较可观,但是总体而言功能过于单一,人们因此称之为‘卧城’。也就是说只起到睡觉的作用。问题虽然出在了交通和配套服务上,但其背后所折射最根本的问题还是出在了早期的规划上。根据国外成熟的居住郊区化的经验,在早期的城市规划上就应该考虑到连接市中心与郊区的主干道的交通一定要顺畅,各种生活配套和商业配套设施要齐全,这样才能保障工作和工作两不误,而现在出现了这样的问题,只能说明北京的郊区规划设计是有问题的,至少不能说是成功的。

      北京居住郊区化还在延续,如何保证居住在郊区的生活品质提升,将是对北京城整体规划设计的考验,同时也是对开发商群体整体开发能力的考验。2004年《北京城市总体规划(2004年—2020年)》出台,其最大的亮点时提出了构建“两轴—两带—多中心”的新城市空间格局,能否从根本上解决居住郊区化所带来的矛盾,我们还要拭目以待。

    2009-03-11
  • 大城市郊区化与郊区住宅开发模式研究 ———以北京市为例(zz) (

    转载一篇写于5年前的旧文, 个人觉得文中大多数观点都是正确的,并且已经得到了事实的证明.

    当然你也可以认为这是kfs为了卖郊区的房子的忽悠文.

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    北京市到2005年要基本完成旧城区303万平方米危旧房改造任务,城市建设的重点逐步从市区向郊区转移。根据我的判断,2005年以后,北京市住宅开发的重点是10大城市边缘集团和郊区住宅的开发,郊区住宅将逐步成为重点和热点的开发区域,这是由城市增长的规律决定的。

    一、城市化进程中的郊区化现象

    向心与离心,这一对方向相反、交织反馈的作用力,被看作是推动城市不断发展最基本的动力学解释。Peter.Hall提出的城市演变模型,反映了在市场经济条件下世界大都市增长的一般规律,并为大城市郊区化研究提供了阶段鉴定理论。从上世纪20年代以来,西方发达国家的大城市发生了一次又一次郊区化浪潮。第一次浪潮是人口的外迁,房地产开发商通过改善进出城市的交通设施,加速在地价相对便宜的郊区投资开发,使不断富裕起来的、拥有私人交通工具的富人首先逃离环境不断恶化的市中心。此后,又发生了第二次浪潮是工业的外迁;第三次浪潮是零售业的外迁;近年来办公也在一些主要城市的郊区得到了强有力的发展,形成了城市郊区化的第四次浪潮。事实上,郊区化只是城市化进程中的一个阶段,即城市由高密度集中向离心低密度扩张的转变。

    我国由于长期实行计划经济体制,城市化的发展规律与国外有较大差异。但是改革开放以来,尤其是土地使用制度和住房制度改革以来,大都市的发展也逐渐具有了国外城市发展的特点。根据有关数据分析,我国的北京、上海、天津、广州、沈阳、大连、武汉、西安等大城市已经先后出现了城市中心区人口和工业外迁,进入绝对分散阶段,而且郊区化的速度有加快的趋势。

    二、北京人口郊区化的特点、动力机制和居住空间分异特征

    (一)人口郊区化的特点

    与发达国家不同,北京的郊区化面临三个限制条件,一是典型的单中心组团式城市结构,中心市区的发展受到地理空间和资源条件的制约,需要通过城市化进程,实施市区产业、人口和城市建设向郊区转移;二是城市人口的收入水平相对发达国家低很多,具体表现在家庭轿车还远未普及;三是郊区在基础设施、文化教育、医疗卫生、环境整治等方面的发展较为滞后。因此,现阶段北京人口郊区化的原因有两个,即主动郊区化与被动郊区化,前者看中的是郊区的优美环境和舒适生活,后者则是被郊区住宅的低廉价格所吸引。

    (二)人口郊区化的动力机制

    随着经济增长和人口增加,再加上举办2008年奥运会等突发因素的刺激,北京的人口郊区化过程在加速进行。人口郊区化的动力机制主要包括以下几个方面:

    1、级差地租及基准地价的市场化作用,推动了工业的郊区化,由此带动了人口的郊区化。

    2、城市中心区的用地性质置换、旧城改建及道路建设的动迁推动了人口郊区化。

    3、郊区良好的居住环境和便宜的地价,吸引了人口郊区化。

    4、郊区开发区的建设,带动了人口郊区化。

    5、高速公路网、轻轨铁路的发展和完善以及私家车的日渐普及,更是大大加快了人口郊区化的进程。

    6、住房制度改革启动了北京的房地产市场,并呈现快速的发展势头,推动了人口郊区化。

    7、保护文化名城的需要,这也推动了人口郊区化。北京城市中心地区荟萃了大量文物古迹,如皇城、王府、北海以及四合院、胡同等,为保护其历史古都风貌,对其周边建筑从各方面都会有许多的限制。这些限制决定了在城市中心开发住宅一方面可以利用的土地很少,另一方面,住宅风格和体量都要受到很大制约,因此,在城市中心开发住宅已没有多大余地了。

    (三)郊区居住空间分异特征

    1、以美国为代表的西方发达国家郊区化的人口结构

    郊区化人口的聚居结构往往与收入水平、年龄周期(或家庭周期)、社会地位、种族差异、居住偏好等有直接关系。

    从美国郊区化的发展史可以看出,最初从城市中心外迁的人口是富人;到了电车时代,中产阶级也开始加入了郊区化的行列;随着汽车的普及,中产阶级甚至一些低收入阶层也迁往郊区。由于市区地价高及可利用土地规模小,房地产开发公司大规模地建设郊区住宅。另外,由于美国政府住宅政策和基金的补偿和鼓励,使许多蓝领工人都可以比较便宜地购到郊区住宅,因此,郊区的蓝领工人在美国社区几乎与中产阶级家庭社区一样普遍。但富人往往迁得更远一些,而中低收入者则通常在近郊。总之,在郊区往往形成一定的居住空间分异特征。Muller曾概括了美国郊区的4种主要居住类型。

    (1)巨富收入社区。主要分布在远离城市的地区,住宅以庄园式零散分布,并由树木、篱笆分离私家空间。社会交际网络以教堂、乡村俱乐部等自愿团体为基础。

    (2)中产阶级家庭社区。其分布特点是单个家庭的独户住宅,社会交际形式以核心家庭为基础。社区的子女抚养教育是家庭的核心问题,因此出现了诸如童子军、青少年体育群体等社区组织。

    (3)工人阶级社区。这类社区虽然也以独户住宅为空间特点,但由于社区内公共户外空间的使用促成了紧密的社区联系,社区整合重视人而不是物质或地位。这些蓝领工人的地理移动性较低,常视社区为永久居住地,进而更促进社区联系的加强。

    (4)郊区组合型社区。这类社区中包括职员、知识分子、学生、艺术家、作家等自愿者,他们通过桥牌俱乐部、剧组和策划等文化活动自愿组织进行一定的社区交往,但是他们有更广泛的社会联系,他们往往只是追求高水平文化生活居住,所以这些非常现代的社区常常与大学院校联系在一起。

    2、北京市郊区居住空间结构的特征分析

    (1)人口郊区化的发展趋势以及该细分市场的需求潜力

    未来几年内北京人口郊区化将会有更大的发展:不仅继续大量迁往近郊,而且部分还将迁往远郊。这主要是因为:从主观上看,随着人们收入水平的提高,对住房的要求不再是生存型,而是享受型,尤其对居住环境要求的提高,会使更多的人到郊区买房。根据调查分析北京市民对四环路以外的住房需求量在逐年增加。从客观上看,交通条件的改善,信息化的发展、工业的郊迁等都将加快郊区化的速度和距离。首先,随着高速公路网和地铁网的形成,使到达市中心距离的同心圆半径扩大,而时间的同心圆却并不扩大,完全可以迁得更远一些。郊区环境和地价的吸引,也是一个重要引力;其次,随着信息时代的到来,信息的传递不再受地理条件的限制、空间距离大为缩短,居住不再为就业地点所困,“SO-HO”族开始出现也使郊迁成为可能;第三,随着郊区工业园区的建设,市区的工业将逐步郊迁,从而带动大量的产业工人郊迁,同时中心城区的旧城改造,也将使得一部分拆迁户迁往郊外。

    总之,未来10年,将是郊区化快速发展的时期,也是郊区住宅开发的黄金时期。

    (2)居住空间分异的基本特征

    市场经济条件下,按购房动机分,有居家型、投资型和休闲型三大类。居家型购房要求综合条件比较好,投资型购房主要看地段的增值潜力,休闲型购房主要看居住环境和增值潜力。可见,无论哪种购房形式,对地段的增值潜力都很看重。由于郊区各地段的增值潜力明显不同,以及居民购房能力差距的拉大,从而使北京郊区居住空间分异现象进一步明显化。

    未来几年北京郊区的居住空间分异将主要体现在以下几方面:

    第一,不同档次的交通干道的建成有可能加快居住空间分异。一般来说,高速公路的建设有利于拥有私人轿车的住户购买高档次的住房,而地铁的轨道交通的建设则有利于一般住户购买普通档次的住房。因此,地铁沿线常常形成一般居住区,而高速公路沿线环境比较好的地段则形成高档富人居住区。“十五”期间,随着京承、八达岭、京密、京通、京沈、京津塘、京开等高速公路和五环路、六环路平原段的建成或完善,这些地段的增值潜力将会明显上升,再加上沿线自然环境比较好,从而将使这些地段沿线再次成为高薪族的居住区,而中低收入阶层只能到填充区和13号城市铁路、4号地铁延长线和5号地铁延长线等地区居住。

    第二,不同档次的产业开发区附近将形成居住空间分化。随着中关村科技园区海淀园、昌平园的建设,其附近将成为白领阶层的聚居区。据调查,目前中关村地区商品房的购买者中有62%左右的购房者消费层次较高,除了高科技、外资企业的职工之外,还有部分是企业老总、企业管理人员、律师等中高收入阶层。根据北京市经济技术开发区的产业布局和地理位置(南城),其附近将形成蓝领阶层的居住区。

    第三,一些主要风景区和旅游度假区附近贵族化(甚至第二居所)的趋势也将增加。随着收入提高,部分富裕居民有进一步提高生活品质,改善居住环境的强烈愿望,在拥有市区一套公寓的基础上,还奢望在周末体会远离喧嚣、回归自然的乐趣。那种绝对距离较远,但交通便捷的区域,由于成本相对较低,使他们有可能用不是很高的总价买到品质相当不错的产品。对于这类郊区住宅,我认为热点比较分散,但海淀山后地区和温榆河畔将成为开发相对集中的区域。

    总之,随着郊区土地增值因子的变化,将使本已出现的“北富南穷”的居住空间分化格局进一步显化,这种居住空间分化的加剧将带来一系列社会问题和深层次矛盾。

    三、居住空间分异下的郊区住宅开发模式

    (一)基本模式

    根据郊区居住空间分异的基本特征,北京郊区化不应是“摊大饼”式的郊区居住模式,而是“轴线跳跃式成组团”的郊区居住模式。

    “轴线”含义:郊区住宅主要沿着大容量的高速公路、地铁、轻轨等交通骨干体系的轴线方向成线状扩张。沿轴线扩展是解决城市新开发用地与中心城区交通联系的有效方式之一。此外,城市沿对外交通线路走廊式放射扩展,可以在扩展轴间留出农田、森林等形成楔形绿地,有利于城市生态环境的保护,为市民就近提供休憩环境和场所,也避免了对农田和绿地的侵占和破坏。

    “跳跃式成组团”含义:是一种不连续的郊区增长方式。当城市发展到较大规模以后,单中心块聚式的布局形态已经不适应城市发展,不断地向外层摊大饼式的发展,势必导致人口过密、交通拥挤、环境恶化等一系列严重弊病。这种模式的特点是打破原有的圈层模式,变集中为分散,将原来单中心的一些功能合理分散配置到各个分中心,并结合它们各自原有的优势和特点制定其发展战略,以实现城市地域功能结构的合理重组。多中心发展对于缓解和消除由于高度集中集聚对旧城区造成的各种城市问题所起的作用自不待言。同时,分中心的建设可以集中力量进行发展,充分发挥城市基础设施的效应,避免投资的分散和低水平的开发建设,有利于社会经济容量的迅速提升。

    (二)类型模式

    根据北京市郊区居住空间分异的基本特征,郊区住宅的购买人群可以大致分为中低价位和高价位两个层次的购买人群。

    中低价位郊区住宅的购买人群主要由以下三类人组成:其一是位于郊区想改善居住条件的本地居民;其二是在北京工作或经商的外地人;最后是原居住地位于城里的拆迁户。这几类人群的共同点是经济实力有限,往往是首次购房,特别重视房子的总价和经济实用性。同时,由于他们的经济实力有限,拥有私家车的比例相对较低,因此,与城区便捷的交通联系特别是轨道交通联系非常被他们看重。

    高价位郊区住宅的购买人群相对单纯,他们往往在城区有一处不错的住房,收入较高,工作、家庭比较稳定,交通主要依赖私家车,希望在郊区拥有一套舒适的第二居所。这类人并非顶级消费人群,既追求情调又流行实惠,因此环境优美、社区单纯、产品精致且附加值高的房子为他们所青睐,当然靠近快速交通线是必不可少的条件。

    1、轨道交通住宅开发模式

    轨道交通住宅开发模式可和卫星城的建设相结合。我设想大型轨道交通站台的设置是按照郊区15公里一站的原则进行安排,1600米的半径以内是一个圈,那么这个圈就是800万平方米的用地,居住用地占建设用地的35%左右,容积率为2.0的话,规划建筑总面积为550多万平方米,居住总户数约为5万户,若每户按3人计算,大概是15万人。根据北京市中低收入阶层的比例,起码应该有20个大型轨道交通站,沿线站点上可以住300多万人,如果城市是这样布局的话,我想交通和其它问题都会比较容易地解决,居民的出行也会很方便。用相对密集的轨道站点来解决北京城市人口的居住问题,居住郊区化是能够达到既舒适又便捷的。

    这类郊区住宅的设计应该具有以下特点:二居或三居是绝对主力,户型设计紧凑,经济适用,面积适中或相对偏小,粗装修或满足基本需要的精装修。所谓紧凑的户型,以两居室为例,可能面积在80平方米左右。但户型紧凑的同时并不意味着粗造的设计,还应有适度的超前性考虑。

    2、高速公路住宅开发模式

    我设想满足高收入阶层的高速公路居住模式可能是这样一种情况:

    主要高速公路出入口的设置是按照郊区12公里一口的原则进行安排,1100米的半径以内是一个圈,那么这个圈就是380万平方米的用地,居住用地占建设用地的40%左右,容积率为1的话,规划建筑总面积为140多万平方米,居住总户数约为1万户,若每户按3人计算,大概是3万人。这1万户中的多数人都乘私家车上下班和进城。根据北京市高收入阶层的比例,起码应该有30个居住区出入口,沿线可以住90万人。

    对于这类郊区住宅,Town-house和多层板式公寓等低密度住宅是市场主流。Townhouse是一种3-4层、独门独户、前后有私家花园及车库的联排式住宅,由于其独门独户、有天有地有私家花园的特点,人们也常常称它为联排别墅,Townhouse是在有限土地资源约束下最大限度地满足个性化居住需求的建筑;多层公寓可能以三居或四居为主,户型丰富有趣,注重情调,有丰富的跃层、错层、挑空设计等。根据调查分析,高收入阶层最希望能够住到有自然景观,充满田园气息的郊区环境中,但“郊区住宅”给居民留下缺乏配套设施和治安不好的印象,这些因素也会令人望而却步。因此,郊区高档次居住物业还应该特别重视小区会所和安全防范设施的建设。

    这里定义北京轨道交通和高速公路郊区居住社区规模分别为15万人和3万人是有一定考虑的。如果一个社区规模较小会出现诸如没有居住氛围,配套设施不齐全,影响物业服务质量和经济合理性。如果规模很大,给居民的出行带来很多困难,交通线路的压力也很大,也很难保证住户良好的社区生活氛围,同时也给后期的物业管理带来难度。因此,适中的社区规模既便于建立良好的物业管理模式,同时便于提供完善的服务。当然,每个城市郊区居住社区规模应该有所差别。

    北京是大都市小郊区,在推进城市化进程中,不宜布点过多,过于分散。“轴线跳跃式成组团”的郊区居住模式必须和卫星城、中心镇规划建设相结合。今后几年内,北京市要选择区位条件相对优越、经济发展基础较好的通州、昌平、亦庄、黄村、良乡、顺义等卫星城进行重点开发建设,尤其要加强居住条件和环境以及相关配套设施的建设,这有利于集聚经济的发展,尽快实现产业和人口的集中。同时,根据郊区行政区划调整规划,优先支持少数中心镇发展,改善其基础设施和生态环境建设质量,结合房地产开发相应发展低密度住宅,不仅有较大的发展空间,而且可以创造宜人的居住环境。

    物以类聚,人以群分。低价位郊区住宅也存在不同类型的消费群体,高价位郊区住宅也如此,因此,每一个新建郊区住宅都应该由自己的居住文化主题。主题社区的设计面对竞争的市场,给楼盘注入了强大的竞争力,并非炒作概念。主题社区一经推出,即得到地产界的认可;它同时又为居民增添了生活的乐趣,给人丰富的联想与视觉享受,也是居民喜欢接受的家园形象。由于主题居住社区属具体的项目运作,这里不予详细分析和论证。

    总之,我国许多大城市已经进入郊区化的快速发展阶段,居住郊区化深刻影响着我国广大城市居民的生活方式,开发建设出更加舒适、更加便捷、更加文明健康的郊区人居环境,既是时代的要求,也是市场的需求。(文/北京城市开发集团有限公司副总经理、教授级高级工程师 王宏伟)

    本篇文章来源于中国地产商 原文链接:http://www.zgdcs.com/main/2007-04/5027.htm

    2009-03-10
  • 大城市郊区化与郊区住宅开发模式研究 ———以北京市为例(zz) (

    转载一篇写于5年前的旧文, 个人觉得文中大多数观点都是正确的,并且已经得到了事实的证明.

    当然你也可以认为这是kfs为了卖郊区的房子的忽悠文.

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    北京市到2005年要基本完成旧城区303万平方米危旧房改造任务,城市建设的重点逐步从市区向郊区转移。根据我的判断,2005年以后,北京市住宅开发的重点是10大城市边缘集团和郊区住宅的开发,郊区住宅将逐步成为重点和热点的开发区域,这是由城市增长的规律决定的。

    一、城市化进程中的郊区化现象

    向心与离心,这一对方向相反、交织反馈的作用力,被看作是推动城市不断发展最基本的动力学解释。Peter.Hall提出的城市演变模型,反映了在市场经济条件下世界大都市增长的一般规律,并为大城市郊区化研究提供了阶段鉴定理论。从上世纪20年代以来,西方发达国家的大城市发生了一次又一次郊区化浪潮。第一次浪潮是人口的外迁,房地产开发商通过改善进出城市的交通设施,加速在地价相对便宜的郊区投资开发,使不断富裕起来的、拥有私人交通工具的富人首先逃离环境不断恶化的市中心。此后,又发生了第二次浪潮是工业的外迁;第三次浪潮是零售业的外迁;近年来办公也在一些主要城市的郊区得到了强有力的发展,形成了城市郊区化的第四次浪潮。事实上,郊区化只是城市化进程中的一个阶段,即城市由高密度集中向离心低密度扩张的转变。

    我国由于长期实行计划经济体制,城市化的发展规律与国外有较大差异。但是改革开放以来,尤其是土地使用制度和住房制度改革以来,大都市的发展也逐渐具有了国外城市发展的特点。根据有关数据分析,我国的北京、上海、天津、广州、沈阳、大连、武汉、西安等大城市已经先后出现了城市中心区人口和工业外迁,进入绝对分散阶段,而且郊区化的速度有加快的趋势。

    二、北京人口郊区化的特点、动力机制和居住空间分异特征

    (一)人口郊区化的特点

    与发达国家不同,北京的郊区化面临三个限制条件,一是典型的单中心组团式城市结构,中心市区的发展受到地理空间和资源条件的制约,需要通过城市化进程,实施市区产业、人口和城市建设向郊区转移;二是城市人口的收入水平相对发达国家低很多,具体表现在家庭轿车还远未普及;三是郊区在基础设施、文化教育、医疗卫生、环境整治等方面的发展较为滞后。因此,现阶段北京人口郊区化的原因有两个,即主动郊区化与被动郊区化,前者看中的是郊区的优美环境和舒适生活,后者则是被郊区住宅的低廉价格所吸引。

    (二)人口郊区化的动力机制

    随着经济增长和人口增加,再加上举办2008年奥运会等突发因素的刺激,北京的人口郊区化过程在加速进行。人口郊区化的动力机制主要包括以下几个方面:

    1、级差地租及基准地价的市场化作用,推动了工业的郊区化,由此带动了人口的郊区化。

    2、城市中心区的用地性质置换、旧城改建及道路建设的动迁推动了人口郊区化。

    3、郊区良好的居住环境和便宜的地价,吸引了人口郊区化。

    4、郊区开发区的建设,带动了人口郊区化。

    5、高速公路网、轻轨铁路的发展和完善以及私家车的日渐普及,更是大大加快了人口郊区化的进程。

    6、住房制度改革启动了北京的房地产市场,并呈现快速的发展势头,推动了人口郊区化。

    7、保护文化名城的需要,这也推动了人口郊区化。北京城市中心地区荟萃了大量文物古迹,如皇城、王府、北海以及四合院、胡同等,为保护其历史古都风貌,对其周边建筑从各方面都会有许多的限制。这些限制决定了在城市中心开发住宅一方面可以利用的土地很少,另一方面,住宅风格和体量都要受到很大制约,因此,在城市中心开发住宅已没有多大余地了。

    (三)郊区居住空间分异特征

    1、以美国为代表的西方发达国家郊区化的人口结构

    郊区化人口的聚居结构往往与收入水平、年龄周期(或家庭周期)、社会地位、种族差异、居住偏好等有直接关系。

    从美国郊区化的发展史可以看出,最初从城市中心外迁的人口是富人;到了电车时代,中产阶级也开始加入了郊区化的行列;随着汽车的普及,中产阶级甚至一些低收入阶层也迁往郊区。由于市区地价高及可利用土地规模小,房地产开发公司大规模地建设郊区住宅。另外,由于美国政府住宅政策和基金的补偿和鼓励,使许多蓝领工人都可以比较便宜地购到郊区住宅,因此,郊区的蓝领工人在美国社区几乎与中产阶级家庭社区一样普遍。但富人往往迁得更远一些,而中低收入者则通常在近郊。总之,在郊区往往形成一定的居住空间分异特征。Muller曾概括了美国郊区的4种主要居住类型。

    (1)巨富收入社区。主要分布在远离城市的地区,住宅以庄园式零散分布,并由树木、篱笆分离私家空间。社会交际网络以教堂、乡村俱乐部等自愿团体为基础。

    (2)中产阶级家庭社区。其分布特点是单个家庭的独户住宅,社会交际形式以核心家庭为基础。社区的子女抚养教育是家庭的核心问题,因此出现了诸如童子军、青少年体育群体等社区组织。

    (3)工人阶级社区。这类社区虽然也以独户住宅为空间特点,但由于社区内公共户外空间的使用促成了紧密的社区联系,社区整合重视人而不是物质或地位。这些蓝领工人的地理移动性较低,常视社区为永久居住地,进而更促进社区联系的加强。

    (4)郊区组合型社区。这类社区中包括职员、知识分子、学生、艺术家、作家等自愿者,他们通过桥牌俱乐部、剧组和策划等文化活动自愿组织进行一定的社区交往,但是他们有更广泛的社会联系,他们往往只是追求高水平文化生活居住,所以这些非常现代的社区常常与大学院校联系在一起。

    2、北京市郊区居住空间结构的特征分析

    (1)人口郊区化的发展趋势以及该细分市场的需求潜力

    未来几年内北京人口郊区化将会有更大的发展:不仅继续大量迁往近郊,而且部分还将迁往远郊。这主要是因为:从主观上看,随着人们收入水平的提高,对住房的要求不再是生存型,而是享受型,尤其对居住环境要求的提高,会使更多的人到郊区买房。根据调查分析北京市民对四环路以外的住房需求量在逐年增加。从客观上看,交通条件的改善,信息化的发展、工业的郊迁等都将加快郊区化的速度和距离。首先,随着高速公路网和地铁网的形成,使到达市中心距离的同心圆半径扩大,而时间的同心圆却并不扩大,完全可以迁得更远一些。郊区环境和地价的吸引,也是一个重要引力;其次,随着信息时代的到来,信息的传递不再受地理条件的限制、空间距离大为缩短,居住不再为就业地点所困,“SO-HO”族开始出现也使郊迁成为可能;第三,随着郊区工业园区的建设,市区的工业将逐步郊迁,从而带动大量的产业工人郊迁,同时中心城区的旧城改造,也将使得一部分拆迁户迁往郊外。

    总之,未来10年,将是郊区化快速发展的时期,也是郊区住宅开发的黄金时期。

    (2)居住空间分异的基本特征

    市场经济条件下,按购房动机分,有居家型、投资型和休闲型三大类。居家型购房要求综合条件比较好,投资型购房主要看地段的增值潜力,休闲型购房主要看居住环境和增值潜力。可见,无论哪种购房形式,对地段的增值潜力都很看重。由于郊区各地段的增值潜力明显不同,以及居民购房能力差距的拉大,从而使北京郊区居住空间分异现象进一步明显化。

    未来几年北京郊区的居住空间分异将主要体现在以下几方面:

    第一,不同档次的交通干道的建成有可能加快居住空间分异。一般来说,高速公路的建设有利于拥有私人轿车的住户购买高档次的住房,而地铁的轨道交通的建设则有利于一般住户购买普通档次的住房。因此,地铁沿线常常形成一般居住区,而高速公路沿线环境比较好的地段则形成高档富人居住区。“十五”期间,随着京承、八达岭、京密、京通、京沈、京津塘、京开等高速公路和五环路、六环路平原段的建成或完善,这些地段的增值潜力将会明显上升,再加上沿线自然环境比较好,从而将使这些地段沿线再次成为高薪族的居住区,而中低收入阶层只能到填充区和13号城市铁路、4号地铁延长线和5号地铁延长线等地区居住。

    第二,不同档次的产业开发区附近将形成居住空间分化。随着中关村科技园区海淀园、昌平园的建设,其附近将成为白领阶层的聚居区。据调查,目前中关村地区商品房的购买者中有62%左右的购房者消费层次较高,除了高科技、外资企业的职工之外,还有部分是企业老总、企业管理人员、律师等中高收入阶层。根据北京市经济技术开发区的产业布局和地理位置(南城),其附近将形成蓝领阶层的居住区。

    第三,一些主要风景区和旅游度假区附近贵族化(甚至第二居所)的趋势也将增加。随着收入提高,部分富裕居民有进一步提高生活品质,改善居住环境的强烈愿望,在拥有市区一套公寓的基础上,还奢望在周末体会远离喧嚣、回归自然的乐趣。那种绝对距离较远,但交通便捷的区域,由于成本相对较低,使他们有可能用不是很高的总价买到品质相当不错的产品。对于这类郊区住宅,我认为热点比较分散,但海淀山后地区和温榆河畔将成为开发相对集中的区域。

    总之,随着郊区土地增值因子的变化,将使本已出现的“北富南穷”的居住空间分化格局进一步显化,这种居住空间分化的加剧将带来一系列社会问题和深层次矛盾。

    三、居住空间分异下的郊区住宅开发模式

    (一)基本模式

    根据郊区居住空间分异的基本特征,北京郊区化不应是“摊大饼”式的郊区居住模式,而是“轴线跳跃式成组团”的郊区居住模式。

    “轴线”含义:郊区住宅主要沿着大容量的高速公路、地铁、轻轨等交通骨干体系的轴线方向成线状扩张。沿轴线扩展是解决城市新开发用地与中心城区交通联系的有效方式之一。此外,城市沿对外交通线路走廊式放射扩展,可以在扩展轴间留出农田、森林等形成楔形绿地,有利于城市生态环境的保护,为市民就近提供休憩环境和场所,也避免了对农田和绿地的侵占和破坏。

    “跳跃式成组团”含义:是一种不连续的郊区增长方式。当城市发展到较大规模以后,单中心块聚式的布局形态已经不适应城市发展,不断地向外层摊大饼式的发展,势必导致人口过密、交通拥挤、环境恶化等一系列严重弊病。这种模式的特点是打破原有的圈层模式,变集中为分散,将原来单中心的一些功能合理分散配置到各个分中心,并结合它们各自原有的优势和特点制定其发展战略,以实现城市地域功能结构的合理重组。多中心发展对于缓解和消除由于高度集中集聚对旧城区造成的各种城市问题所起的作用自不待言。同时,分中心的建设可以集中力量进行发展,充分发挥城市基础设施的效应,避免投资的分散和低水平的开发建设,有利于社会经济容量的迅速提升。

    (二)类型模式

    根据北京市郊区居住空间分异的基本特征,郊区住宅的购买人群可以大致分为中低价位和高价位两个层次的购买人群。

    中低价位郊区住宅的购买人群主要由以下三类人组成:其一是位于郊区想改善居住条件的本地居民;其二是在北京工作或经商的外地人;最后是原居住地位于城里的拆迁户。这几类人群的共同点是经济实力有限,往往是首次购房,特别重视房子的总价和经济实用性。同时,由于他们的经济实力有限,拥有私家车的比例相对较低,因此,与城区便捷的交通联系特别是轨道交通联系非常被他们看重。

    高价位郊区住宅的购买人群相对单纯,他们往往在城区有一处不错的住房,收入较高,工作、家庭比较稳定,交通主要依赖私家车,希望在郊区拥有一套舒适的第二居所。这类人并非顶级消费人群,既追求情调又流行实惠,因此环境优美、社区单纯、产品精致且附加值高的房子为他们所青睐,当然靠近快速交通线是必不可少的条件。

    1、轨道交通住宅开发模式

    轨道交通住宅开发模式可和卫星城的建设相结合。我设想大型轨道交通站台的设置是按照郊区15公里一站的原则进行安排,1600米的半径以内是一个圈,那么这个圈就是800万平方米的用地,居住用地占建设用地的35%左右,容积率为2.0的话,规划建筑总面积为550多万平方米,居住总户数约为5万户,若每户按3人计算,大概是15万人。根据北京市中低收入阶层的比例,起码应该有20个大型轨道交通站,沿线站点上可以住300多万人,如果城市是这样布局的话,我想交通和其它问题都会比较容易地解决,居民的出行也会很方便。用相对密集的轨道站点来解决北京城市人口的居住问题,居住郊区化是能够达到既舒适又便捷的。

    这类郊区住宅的设计应该具有以下特点:二居或三居是绝对主力,户型设计紧凑,经济适用,面积适中或相对偏小,粗装修或满足基本需要的精装修。所谓紧凑的户型,以两居室为例,可能面积在80平方米左右。但户型紧凑的同时并不意味着粗造的设计,还应有适度的超前性考虑。

    2、高速公路住宅开发模式

    我设想满足高收入阶层的高速公路居住模式可能是这样一种情况:

    主要高速公路出入口的设置是按照郊区12公里一口的原则进行安排,1100米的半径以内是一个圈,那么这个圈就是380万平方米的用地,居住用地占建设用地的40%左右,容积率为1的话,规划建筑总面积为140多万平方米,居住总户数约为1万户,若每户按3人计算,大概是3万人。这1万户中的多数人都乘私家车上下班和进城。根据北京市高收入阶层的比例,起码应该有30个居住区出入口,沿线可以住90万人。

    对于这类郊区住宅,Town-house和多层板式公寓等低密度住宅是市场主流。Townhouse是一种3-4层、独门独户、前后有私家花园及车库的联排式住宅,由于其独门独户、有天有地有私家花园的特点,人们也常常称它为联排别墅,Townhouse是在有限土地资源约束下最大限度地满足个性化居住需求的建筑;多层公寓可能以三居或四居为主,户型丰富有趣,注重情调,有丰富的跃层、错层、挑空设计等。根据调查分析,高收入阶层最希望能够住到有自然景观,充满田园气息的郊区环境中,但“郊区住宅”给居民留下缺乏配套设施和治安不好的印象,这些因素也会令人望而却步。因此,郊区高档次居住物业还应该特别重视小区会所和安全防范设施的建设。

    这里定义北京轨道交通和高速公路郊区居住社区规模分别为15万人和3万人是有一定考虑的。如果一个社区规模较小会出现诸如没有居住氛围,配套设施不齐全,影响物业服务质量和经济合理性。如果规模很大,给居民的出行带来很多困难,交通线路的压力也很大,也很难保证住户良好的社区生活氛围,同时也给后期的物业管理带来难度。因此,适中的社区规模既便于建立良好的物业管理模式,同时便于提供完善的服务。当然,每个城市郊区居住社区规模应该有所差别。

    北京是大都市小郊区,在推进城市化进程中,不宜布点过多,过于分散。“轴线跳跃式成组团”的郊区居住模式必须和卫星城、中心镇规划建设相结合。今后几年内,北京市要选择区位条件相对优越、经济发展基础较好的通州、昌平、亦庄、黄村、良乡、顺义等卫星城进行重点开发建设,尤其要加强居住条件和环境以及相关配套设施的建设,这有利于集聚经济的发展,尽快实现产业和人口的集中。同时,根据郊区行政区划调整规划,优先支持少数中心镇发展,改善其基础设施和生态环境建设质量,结合房地产开发相应发展低密度住宅,不仅有较大的发展空间,而且可以创造宜人的居住环境。

    物以类聚,人以群分。低价位郊区住宅也存在不同类型的消费群体,高价位郊区住宅也如此,因此,每一个新建郊区住宅都应该由自己的居住文化主题。主题社区的设计面对竞争的市场,给楼盘注入了强大的竞争力,并非炒作概念。主题社区一经推出,即得到地产界的认可;它同时又为居民增添了生活的乐趣,给人丰富的联想与视觉享受,也是居民喜欢接受的家园形象。由于主题居住社区属具体的项目运作,这里不予详细分析和论证。

    总之,我国许多大城市已经进入郊区化的快速发展阶段,居住郊区化深刻影响着我国广大城市居民的生活方式,开发建设出更加舒适、更加便捷、更加文明健康的郊区人居环境,既是时代的要求,也是市场的需求。(文/北京城市开发集团有限公司副总经理、教授级高级工程师 王宏伟)

    本篇文章来源于中国地产商 原文链接:http://www.zgdcs.com/main/2007-04/5027.htm

    2009-03-10
  • 案例分析:买卖经济适用房房号的合同无效

    买卖经济适用房

    房号的合同无效

    北京西城区人民法院 吕祥、韩君贵/文

    原告:李某

    被告:王某、邢某

    李某诉称:我因房屋拆迁,急需购买住房。经邻居邢某介绍与王某达成了协议,将王某拥有的有权在北京市朝阳区垡头地区的翠城购买经济适用房的指标转让给我。2006年9月22日,我向王某一次性支付了经济适用房房号转让金8万元。王某向我出具了收据。此后,邢某称,该房指标是王某母亲所有,要求我再向其支付经济适用房指标转让金2.3万元,所以我又向邢某支付了2.3万元,由邢某转交给李桂英。邢某向我出具了收据。2006年9月25日,我又与王某签订了《经济适用房买卖合同》一份。我多次要求王某配合我到开发商处办理经济适用房指标转让手续,但王某始终迟迟不协助办理。后来,我才了解到经济适用房的房号是不允许私自转让的,国家对经济适用房的转让有严格的规定。现在我与王某之间的转让经济适用房指标的目的不可能实现,王某和邢某均不退还我转让金,故我诉至法院,要求确认我与王某于2006年9月25日签订的《经济适用房买卖合同》无效;王某返还我经济适用房指标转让金8万元;邢某返还我经济适用房指标转让金2.3万元。

    王某辩称:2006年8月,我委托邢某帮我卖房号,邢某找到了李某。李某于2006年9月22日将购房名额的转让金8万元交给我。李某向法庭提交的《经济适用房买卖合同》除了最后页外都是假的,但是我无法提供原始的合同。关于李某向邢某支付2.3万元的事情,我不清楚,我也没有委托邢某向李某再要过钱,也没有听邢某说关于好处费的事情。我与李某于2006年9月22日还签订过一份合同,但是让李某拿走了,我手里没有合同原件和复印件。我同意李某的诉讼请求,同意将8万元返还给李某,但是现在我没有履行能力。

    邢某辩称:2006年8月,李某通过我认识了王某,当时口头约定王某将自己的购房号转让给李某,李某向王某支付103 000元,并告知李某5年以后房屋才可以过户。但时隔1个月后,李某就反悔了。李某一共交了103 000元,其中8万元给了王某,另外的2.3万元我确实收了,但这是我的“跑腿费”,现在李某反悔了想要回去,我不同意。

    法院经审理查明:李某与王某于2006年9月25日签订了《经济适用房买卖合同》一份,约定王某将自己在北京市朝阳区垡头地区翠城经济适用房E区范围内部分住房的购买权转让给李某,李某一次性向王某支付人民币8万元整,作为将购买经济适用房名额转让给李某的补偿。签订合同当日,王某向李某出示了《翠城经济适用房定向认购书》。李某于2006年9月22日向王某支付了房号转让金8万元。王某为李某出具了内容为:“今收到来自李某处8万元整(捌万元整),用于购买翠城经济适用房名额之费用”的收据一张。此后,李某又向邢某支付了转让金2.3万元。邢某向李某出具了内容为:“今收到李某购买翠城经济适用房转让费2.3万元,大写:贰万叁仟元整”的收据一张。

    庭审中,王某称其与李某于2006年9月22日曾经签订过一份协议,并称李某提供的合同是假的,但未向法院提供相应的证据。邢某称李某向其支付的2.3万元系“跑腿费”,但未向法院提供相应的证据加以证明。此外,邢某还向法院提交了协议书一份,但协议书上仅有李某和见证人签字而没有王某之签字。王某对此表示并不知情,且不知道关于李某向邢某支付2.3万元“跑腿费”的情况。李某在与王某签订《经济适用房买卖合同》前未经过有关部门的购房资格审查。 另外,2006年2月21日,王某与北京住总房地产开发有限责任公司签订了《翠城经济适用房定向认购书》一份。认购书第七条约定,“认购签约人必须是正式合同买受人,签订正式合同时不得变更名称,否则甲方有权拒签,并终止认购协议”。2006年2月21日,王某办理了《北京市重点工程和危改区被拆迁居民家庭购买经济适用住房审核表》。法庭辩论终结前,王某尚未与北京住总房地产开发有限责任公司签订正式的经济适用住房买卖合同。

    法院经审理认为:王某将购房权私自转让给没有购房资格的李某的行为违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定,客观上也损害了社会公共利益,妨碍了其他符合购房条件人的购买权。依据《中华人民共和国合同法》的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同及损害社会公共利益的合同无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决:一、李某与王某于二○○六年九月二十五日签订的《经济适用房买卖合同》无效。二、王某于本判决生效后十日内返还李某购房名额转让金八万元。三、邢某本判决生效后十日内返还李某购房名额转让金二万三千元。

    经济适用住房,是指政府提供政策优惠,限定套型面积和销售价格,按照合理标准建设,面向城市低收入住房困难家庭供应,具有保障性质的政策性住房。发展经济适用住房是为了建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的住房供应体系,加快住房建设,促使住宅业成为新的经济增长点,不断满足低收入家庭日益增长的住房需求。经济适用住房的用地实行行政划拨的方式,享受政府的扶持政策,以微利价格向中低收入家庭出售。低收入家庭购买新建的经济适用住房实行严格的申请、审批制度,如北京市的申请家庭要想获得经济适用房的购买资格必须经过“三审两公示”的复杂程序,即街道住房保障办初审、户口所在地第一次公示、区(县)住房保障办复审、政府网站和报纸第二次公示、市住房保障办三审。顺利通过“三审两公示”的申请家庭,进入轮候期,由区(县)住房保障办统一组织摇号配售。经济适用房在购买后,购买人也只是获得有限产权,如在购买房屋后的五年内不得出售、出租,五年后出售也要向政府交纳土地收益等相关价款等。虽然购买经济适用房存在诸多限制,但由于其价格远低于周边商品房价格,因此经济适用房购买资格也具有重大利益。然而,经济适用房是一种保障性住房的,具有一定的人身属性,不可随意转让。

    本案中,李某是否符合购买经济适用房的条件并不可知,即使其符合,由于其未经过申请、审批程序,因此并未取得经济适用房购买资格。不仅李某尚未取得相应的购房资格,而且转让者王某也尚未实际取得确定的房屋。王某将购房权私自转让给没有购房资格的李某的行为已经违反了我国关于购买经济适用住房的相关规定,客观上也损害了社会公共利益,妨碍了其他符合购房条件人的购买权。依据《中华人民共和国合同法》的规定,违反法律、行政法规的强制性规定的合同及损害社会公共利益的合同无效。故本案中李某与王某之间所签订的《经济适用房买卖合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定且损害了社会公共的利益,故应认定为无效。根据无效合同双方互负返还义务的原则,李某有权要求王某返还购买经济适用房名额转让金8万元。关于李某要求邢某返还经济适用房名额转让金的诉讼请求,因李某与王某之间签订的合同无效,邢某收取转让金的行为缺乏事实及法律依据,故邢某已经收取的2.3万元构成不当得利,应当将2.3万元转让金返还给李某。

    2009-03-10
  • 美刊《美国土地》( American Land):美国金融资本绑架世界经

    美刊《美国土地》( American Land):美国金融资本绑架世界经济

      

      译者:王姝 (国外理论动态)

      

      美刊《美国土地》2008年1月

      

      《美国土地》:我们先从次级抵押贷款的持有者说起,它们之中的182家现在已经破产了,其他一些金融机构也正在报告逐渐上升的亏损。到底发生了什么呢?

      

      迈克尔•赫德森:次级低押贷款的贷款人发放贷款的时候没有进行信用审查,当时这些房屋的价格在膨胀,现在那些管理人拿着丰厚的补偿离任了。他们以不道德的方式为他们的客户设了一个局。《格拉斯—斯蒂格尔法》的废除,给发放坏账的贷款经理带来了便利。《华尔街日报》的迈克尔•赫德森(不是我本人,是另一个同名者)描述了银行是如何通过其附属机构发放超越借款人还款能力的按揭贷款而获利的,因为银行知道自己可以转手将这些按揭贷款卖给其他人,从而摆脱责任。没有人知道谁应为违约买单。是目前的按揭贷款的持有人?是那些最早借下按揭贷款的人?还是那些现在已经置身局外,根本不会承担责任的按揭贷款经纪人?弄清楚这些将是一个漫长的法庭过程。

      

      《美国土地》:对于目前的这种情况,有什么补救办法吗?

      

      赫德森:我在这里讲述一种我认为不错的方法。这个方法在美国革命前的纽约州很流行,并且现在还作为法律被写在《欺诈交易法》(the law of fraudulent conveyance)中。在美国革命年代,许多纽约州的农民们从英国放款人那里借款,这些英国放款人放出的贷款远远超出了那些农民们正常的还款能力,然后,每到庄稼成熟之前,也就是在农民手中将要获得现金之前,这些英国放贷者就要求农民归还贷款。然而,农民们或者因为尚没有卖掉粮食而无法还贷,或者因为贷款数额太大而无力偿还,英国贷款人就取消了农民们的抵押品赎回权。为了阻止这种行为,纽约州通过了一项欺诈性交易法律,该法规定如果贷款人向根本无偿付能力的借款人放贷,这笔贷款将是无效的。如我前面所讲,这项法案仍然有效,并且上世纪80年代在法庭上经常引用,尤其是当恶意收购人想以巨额公司债务拖垮另一公司时。如果这项法案在全国实施,一旦“诱惑性”低利率调到很高的水平,则这项法案也将适用于次级贷款的借款人,以及那些签署了远超过自身还贷能力的贷款协议的借款人。

      

      《美国土地》:我们现在面临的情况是大量的美元流到国外然后再流回到我们这里。我们希望您能给大家解释一下,这是如何运作的?我们是如何从一个贷款国变成一个借款国,并且持续进行一场每周花费我们20亿美元的战争的?

      

      赫德森:我曾经在我的《超级帝国主义:美帝国主义的经济战略》一书中描述过这一过程。这本书的最新版于2003年出版。1951年,美国由一个国际收支盈余国变为赤字国。赤字产生于朝鲜战争。在整个20世纪60年代和70年代,全面的国际收支赤字的根源在于美国海外的军事开支。而在同期整个私人部门是收支平衡的,政府部门(军事除外)在其对外援助方面事实上处于盈余状态。1971年8月当尼克松总统取消金本位制度之后,美国变成了一个真正的赤字国。一旦欧洲和亚洲国家以及它们的中央银行不再把它们的过剩的美元兑换成黄金,它们只有一个选择,即用它们的外汇储备投资美国的国库券。那些中央银行不投资股票市场,不投资房地产,不购买企业。由于最安全,它们只买政府债券。由此美国发现,美国国际收支赤字越多,注入到国外经济体的美元就越多。出口者和公司销售人是美元的持有人,他们要到中央银行把多余的美元换成本币,那么央行就面临一个问题:怎么处置这些美元?他们惟一能做的就是购买美国国库券。

      

      无数的美元流入外国的中央银行,当它们转而购买美国国债时,它们的购买量足以为美国大部分联邦预算赤字提供融资。因此,国际收支赤字最终成为联邦预算赤字的融资方式。这给美国提供了一个免费的融资工具,使得美国能够使用别国的储蓄发动战争,而不必动用自己的黄金储备、公司所有权和资源。这些国家的选择有限:他们的中央银行要么接受过多的美元,使之重新回流到美国的国债上;要么不购入,而是在市场上出售这些美元,那么这些国家的货币将会对美元升值。这将提高出口价格,导致出口行业的失业率增加。当他们抱怨美国国际收支赤字的时候,美国政府却说:“那是你的问题,不是我们的。”美国政府发现它可以保持国际收支赤字而永远不用偿还,迄今为止,美国财政部共欠外国中央银行2.5万亿美元。

      

      美国的经济无论如何也偿还不了这2.5万亿的巨额债务。这2.5万亿中将近一半是欠中国的,与此同时,美元仍源源不断地被注入到世界经济中。事实上,美国出口美元纸片、国债纸片,换回其他国家出口的货物和服务、出售的公司股权和自然资源。美元使美国获得免费午餐。美国欠外国中央银行的债务将永远都不会偿还。

      

      《美国土地》:难道这些国家不清楚这一切吗?

      

      赫德森:它们当然清楚,但是它们至今仍没有政治上的回应。因为这需要改变整个国际支付体系的运作方式,并将美国经济逐出全球经济轨道,隔离美国经济,直到美国能够付清其负债。这也要求重建欧洲和亚洲国内经济,用其国内市场代替出口市场。要求外国能够真正拒绝接受过多的美元,拒绝向美国出口,努力发展其国内市场。但是,德国反劳工的政府拒绝建设其国内市场。与德国相似,中国主要的生产仍用于出口。

      

      《美国土地》:它们为什么这样做?为什么德国在面临高失业率的情况下还如此依赖国际贸易,中国也一样,什么时候它们拥有服务于自己的国内经济?

      

      赫德森:因为它们似乎并不关心自己的国内经济,除非旧的阶级斗争再次爆发。主流经济学的理论就是这样传授的,这也是我为什么很多年前停止教授经济学的原因。许多人试图解释为什么欧洲中央银行如此白痴地加入这一体系。一个解释是“斯德哥尔摩综合症”:当某个人被绑架时,受害者尝试去认同绑匪,像德国、英国以及其他国家这类受害者有这样一种意识,即无论如何都必须按照美国政府的主张行事。这是一种消极的心理。但是对于欧洲和亚洲来说,这样做有悖于所有国际关系理论。根据这些理论,每个国家均应该按照自己的利益行事。但是如今的世道似乎只有美国政府在这样做。美国为什么喜欢用美元纸片换取外国的资源,很容易理解;可这些外国政府为什么如此配合,就很令人费解了。

      

      《美国土地》:这些国家应该如何保护自己的经济呢?

      

      赫德森:我认为,欧洲可以采取双重的汇率体系,例如,对于资本账户实行一种汇率,而对于贸易账户实行另一种汇率。这样可以像美国所做的那样,征收利息均等税来平衡欧洲与美国之间的利率;它可以如美国国会1921年在德国马克升值时做的那样,针对升值的货币设置浮动的关税;或者它可以使用美元购买德国境内的美国资产,使之国家化。这样可以用实际资产而不是美元纸片来结算美国的国际收支赤字。欧洲大陆似乎是一个纯粹按照惯性做事的大陆,似乎不太关注历史教训,无论如何,这种不体面的行为,就是为什么拉姆斯菲尔德轻蔑地称之为“旧欧洲”的原因。欧洲已经不再有管理其外交和国内经济增长的优势了。他们认为出口商品给美国人比提供给自己的人民更能获得利益。

      

      《美国土地》:为什么他们要漠视自己的国内经济呢?

      

      赫德森:我能想到的惟一原因是:中央银行热衷于阶级战争,他们被训练成如此憎恨劳工,以至于他们愿意免费给美国任何东西,如果这样做能够损害自己的国家的劳工的话。这种反劳工的意识形态是在中央银行获得工作机会的前提条件。

      

      美国一直都是世界上主要的贸易保护主义国家。通过保护主义,美国建立起了自己的工业和农业。然而,荒谬的是,美国采取的农业保护主义,让美国农业在过去的一百年中取得了比这个世界上和历史上任何行业都高的生产率。美国一直以来都把自己的利益置于其他国家之上,这是很正常的事。令人觉得不正常的是其他国家并不采取相应的措施来保护它们自己的经济利益。世界银行和国际货币基金组织正在大力推进对美国食品和美元的依赖。

      

      《美国土地》:您可以解释一下为什么我们进驻巴拿马?那到底是怎么回事?

      

      赫德森:有一些国家不具备国家的特征,巴拿马就不是一个真正的国家。一般来说,一个国家应该有自己的货币、外交政策、税收体系。但是,美国想吞并巴拿马,控制作为世界商业咽喉的巴拿马运河。可以说,美国希望拥有巴拿马运河的收费权。美国企图从当时的诺列加总统手中抢夺对巴拿马运河的控制权,而诺列加并不是美国想要的可靠傀儡。

      

      《美国土地》:为什么巴拿马对国际石油业和银行业如此重要?

      

      赫德森:石油行业不愿意缴税,并由此创造出巴拿马和利比里亚两个伪国家以便石油公司在那里注册他们的国际船运公司。这就是所谓的“方便旗”(指商船为逃避税收而向别国注册并挂该国旗帜),意在通过在别国设立虚拟公司以逃避本国的税收监管。就像埃克森石油公司的财务总监曾经对我解释的那样,石油公司将其在欧佩克成员国生产的原油,以极低的价格卖给它们在巴拿马或其他伪国家的附属船运公司,这个价格低到可以不向欧佩克成员国税收当局申报任何净收入。在巴拿马注册的那些船运公司转手把这些原油以极高的价格卖给他们在欧洲或者特立尼达这类准国家设立的炼油厂,这一价格高到使这些处于下游的生产企业根本无利可图。因此,所有的利润都集中在巴拿马、利比里亚或其他无需缴税的避税天堂。

      

      《美国土地》:这些是怎么发生的呢?

      

      赫德森:越战期间,美国国防部长麦克纳马拉前往大通银行和其他一些银行游说,希望它们吸引更多的外国资金使之换成美元,平衡由于战争而引起的美国国际收支赤字。他与银行算出这个世界上最具现金流动性的行业是毒品和犯罪业,如黑手党、哥伦比亚的毒品集团等等,当然也包括美国为了在整个拉丁美洲、非洲和其他第三世界国家维持其权力并进行阶级战争所扶植的独裁者们的腐败行为。然而,那个时候它们的主要钱财都集中于瑞士银行的账户之中,从而推高了瑞士的通货。因此,大通银行和其他银行在加勒比海和其他准国家岛屿建立分行以吸引资金。比如,开曼群岛本来已经宣布从大不列颠独立,却又在独立之后再次加入大英帝国,从而成为一个洗钱中心。在这些国家建立分行的美国银行们找到了一个廉价的资金来源,也通过在这些国家建立本地虚拟公司(时称“多层面纱”)找到了帮助它们的客户避税的方法。但是,存款从这些避税分支机构再循环到纽约和其他金融中心城市。黑钱就这样变成了美国平衡收支的支柱,与此相伴的是,推动国外对美国粮食出口的食品依赖。

      

      《美国土地》:阿连德在智利被推翻是国家安全问题吗?

      

      赫德森:不,那纯粹是意识形态。基辛格说如果智利人愚蠢到投票给一个不支持美国的人,那他就等着被推翻吧。芝加哥大学经济学家跳出来说,实现自由市场经济惟一的方式就是关闭这个国家除圣地亚哥天主教大学(这所大学与芝加哥大学有紧密联系)之外的所有的政府经济部门,然后流放、迫害或者谋杀那些和我们有不同思想的人。可以说,自由市场诞生于枪口之下。在枪口下经济被私有化,并成为少数内部利益集团的盛宴。这也是小布什试图把美国社会保障进行私有化的模仿对象,还把这伪装成一场胜利,而不是一场国家的灾难。20世纪70年代末,智利几乎每一个私有化了的社会保障基金都垮掉了,它们直接掠夺工人的养老基金储蓄,并转移至银行,而这些银行是那些支持军事集团的大财团的一部分。

      

      《美国土地》:谁是这个阴谋的幕后杀手呢?

      

      赫德森:由基辛格在智利之外动员起来的国际暗杀力量,对阿根廷、其他拉美国家以及美国人民进行谋杀。这根本不涉及真正的美国国家安全。事实上,在大的时间跨度内,你可以看到拉丁美洲国家如巴西、智利、委内瑞拉反对美国从事的暗杀政策的整整一代的教授和社会评论员都被谋杀了或被驱逐出境。这样做的目的是为了使独裁永存,同时给其他可能寻求从美国经济中独立的国家一个警告。

      

      《美国土地》:皮诺切特分子在哪里发迹?

      

      赫德森:克林顿时期以财政部长鲁宾为代表的民主党的想法是,准备在俄罗斯和其他国家做他们基本上曾在智利所做的事情。智利是20世纪80—90年代的新自由主义最大骗局的先例。芝加哥大学教授阿诺•哈伯格(Arnold Harberger)是智利谋杀的策划者,他娶了一个智利妻子并做了皮诺切特独裁政府的顾问。他成功地摧毁了智利的社会主义和民主政治,并对公共部门进行私有化,进行英国圈地运动以来最大规模的财产掠夺。有人希望安排他去哈佛任教并担任哈佛大学国际发展研究所主任。值得称赞的是,哈佛学生抗议并指控哈伯格在皮诺切特政权中幕后指使谋杀那些与他见解不同的教授。杀掉不认同你理念的人,这真是把自己的意志强加给学术界的好方法呀!哈佛最终没有接受哈伯格,而是把这一职位给了不太知名也不那么劣迹斑斑的杰弗里•萨克斯(Jeffrey Sachs)。那时候,人们并不知道萨克斯以国际货币基金组织为幌子,通过他的紧缩的计划和休克疗法摧毁了南斯拉夫的经济。因此,萨克斯成为哈佛大学国际发展研究所主任,并前往俄罗斯导演了本质上曾在智利上演过的一幕,即不经过流血但可以让数百万人死于丧失生活意志的贫困、酗酒、吸毒。

      

      成为寡头和窃国大盗的俄罗斯恶势力建立了他们所谓的右翼力量联盟,换个词,他们明确地称自已为皮诺切特分子。他们崇拜皮诺切特,想让俄罗斯经济私有化,并无偿占有国家资产。这个想法和在智利发生的一模一样,在那里,军事集团的支持者们建立一家银行,政府把自己所有的钱都存在私人银行里,然后这些人把国有公司进行拍卖。银行将会用政府存款签发支票给政府以换来公司的私有化。政府拿到支票之后重新存入银行。所以,实际上这是私有企业的免费接管。

      

      很大程度上,前苏联的党团核心成员、非法的内部人进入了核心集团。这就是一个把俄罗斯公共财产免费送给政治内部人的过程,这与美国在19世纪中期把西部的土地送给铁路大亨,最终使之成为美国最大的地主如出一辙。

      

      《美国土地》:这也就是导致普京与寡头之间对峙的原因?普京把霍多尔科夫斯基关押起来,这就是所谓的杀鸡吓猴吗?

      

      赫德森:霍多尔科夫斯基不仅是俄国最声名狼藉的逃税者,而且他把俄罗斯的石油工业进行私有化,正打算像列别佐夫斯基和其他俄罗斯寡头所做的那样,转手把他的公司卖给埃克森石油公司,把资金转移出俄国。本质上看,就是把俄罗斯的自然资源出卖给其冷战对手美国。如果霍多尔科夫斯基真的这样做了,俄罗斯经济将被彻底摧毁。霍多尔科夫斯基还宣称说他将参加总统竞选并且充当右翼皮诺切特党的主要资助人。这实际上就是右翼力量党。所以,毫无疑问,普京把他投入监狱是一个正确的选择。

      

      他们是最大的窃国大盗,建立了这个世界上最集中的寡头统治。需要指出的是,相同的现象几乎发生在前苏联的每个共和国。他们都为工人设计毫无价值的虚假证券私有化计划。他们都把资源和土地出卖给内部人。曾经和我一起工作的人提出了更好的计划。但是世界银行和右翼智库大量贿赂当地的市长和官员,换取对土地的免税,以及不把土地和自然资源保留在公共领域。美国政府的首要目标是摧毁俄罗斯的农业,它们使农业机械和种子行业得不到资金,从而使俄罗斯依赖来自美国的食品进口。当然,其他行业也遭受了打击,尤其是制造业。美国的想法是彻底摧毁前苏联的工业体系,一个国家的工业被摧毁就无法支撑其军事工业。

      

      

      

      这个计划是1990年在休斯顿,在由世界银行、国际货币基金组织以及其他组织专门针对俄罗斯问题而召开的会议上提出来的。以戈尔巴乔夫为首的共产党领导人很沮丧,他们本以为美国和其他国家会像美国发展自己那样帮助俄罗斯发展。他们没有意识到美国不仅不愿意看到任何竞争对手,美国甚至不愿意看到任何合作伙伴,他们只希望有附庸国和属地。在苏联解体之前,新自由主义计划的轮廓已经清晰。这个方法首先是通过恶性通货膨胀洗劫每个人的储蓄,其次是当整个经济没有任何购买力的时候,对其进行私有化。现在,在国内储蓄无力购买的情况下,廉价出售政府资产,很显然,此时政府除了把这些资产无偿或以一美分的价格卖给内部人外,惟一有能力买得起的就是外国人。如果政府以二美分的价格把这些资产出售给美国人或者其他外国投资者,外国投资者将会成为亿万富翁。同时,通过一个价值十亿美元的投资,美国将会得到千亿美元价值的资产,从而获得对俄罗斯原材料、农业、土地、房地产和制造业的控制权。

      

      美国已经撕毁了几乎所有与俄罗斯签订的条约,这些条约曾经承诺如果苏联解体,美国将不会推动北约扩充到那些从俄罗斯分离出来的国家。正如普京最近指出的那样,美国几乎是立即推翻了承诺。美国承诺共同裁减核武器,但现在却背信弃义。目前,这迫使俄罗斯与中国通过“上海合作组织”结盟,印度很可能也会加入。这样,罗伯特•麦克纳马拉和其他美国官员在20世纪60年代关于中俄同盟的噩梦,在克林顿和布什政府的卑劣行径的推动下终于成为了现实。

      

      《美国土地》:美元不断贬值的同时,中国正在通过买入我们的货币为我们的战争融资。

      

      赫德森:绝对如此。

      

      《美国土地》:如果中国人停止购买我们的货币,那将会发生什么呢?

      

      赫德森:如果那样,我们将不能在伊拉克或其他任何地方发动战争。

      

      《美国土地》:这提出一个问题,世界将会忍受美元作为储备货币多久?

      

      赫德森:没有人知道能够有多久,除非有人推翻这个货币体制。从美国的观点看,答案就是:一种推力不断进行,直到发生逆转反应。然而,美国仍没有看到任何反应,所以美国将没有限制地走下去,直到某些国家采取某种方式终止美国的免费午餐。

      

      《美国土地》:为什么会有这些战争呢?

      

      赫德森:这是一个残酷的法则。我们想要让世界明白,当任何一个国家不按照我们的要求去做时都会被推翻。我们希望控制石油,想到处设立军事基地和海运基地。基本上,这些战争要保障以下观点,即世界上的所有资源都必须置于美国的有效控制之下。任何不合作的国家和个人都将遭到暗杀、制裁、石油禁运,甚至袭击。

      

      《美国土地》:换句话来说,遍布全球的737个军事基地是不是正在某种程度上在恐吓这个世界?

      

      赫德森:我并不认为他们担心军事行动,因为你必须侵略才能从军事上征服一个国家。你可以通过空中或海上轻而易举地轰炸一个国家,但是美国没有人力去侵略或从内部控制一个国家。从这种意义上讲,这就是毛泽东所说的纸老虎。

      

      《美国土地》:我们甚至不能实施有效占领,不是吗?

      

      赫德森:正是如此。美国军队在伊拉克和阿富汗正陷入一场注定失败的战争,所以说没必要担心军事威胁。这是财富的失败,没有人设想任何替代的选择。

      

      《美国土地》:是不是可以说战争已经过时,原子弹已经过时?

      

      赫德森:是的,因为拥有原子弹的国家面临着约束:它们不能使用原子弹。原子弹不能为美国赢得朝鲜战争,也没能赢得越南战争,同样也无法赢得近东的石油战争。美国的核武器无所作为。

      

      《美国土地》:所以,这其实是一个意志问题。

      

      赫德森:是的,不但是意志问题,而且是想像力问题。诸如美国国家民主基金会这样的美国政府的代理机构,在全球投入巨资支持学术和学者,排挤任何替代性的国际外交方案的研讨。除了委内瑞拉和少数国家之外,其他国家甚至不考虑保护自己的产业。

      

      《美国土地》:在您的论文中,您认为土地大概占真实财富的75%—80%。

      

      赫德森:是的。

      

      《美国土地》:是土地,还是来自土地的产品?

      

      赫德森:是土地本身,它定义为包括地上附属资源,甚至地上的广播的波长频率。但是,主要还是土地,包括城市的区位价值、供给“瓶颈”和农村的农业耕种土壤。即使当罗马帝国步入封建的、自给自足的土地所有制阶段,人们还是把财富投入到土地,以此作为对财富收入的主要控制手段。例如,纽约市房地产的价值大大超过美国所有工业厂房和设备的价值。土地作为一个纯粹的地域具有自身价值。

      

      《美国土地》:这是不是表明您属于亨利•乔治的学派?

      

      赫德森:这基本上是古典经济学。我更愿意谈论索尔斯坦•凡勃伦和西蒙•派顿,而不是乔治。乔治谈论农村土地,并不谈论城市土地;由于他是一个新闻记者而不是经济学家,他对经济租金几乎没有清晰的概念。他的追随者的活动也不是学术活动,而主要是为建筑业进行游说,试图将税负从高楼大厦和设施转移到工人的住宅上。那并不是乔治本人提出的。大多数人都知道乔治是《贫穷与进步》一书的作者,这是他在1879年出版的一本非常精彩的书。但是自从1886年竞选纽约市长之后,他被政客控制并从左翼转向右翼。他创办自己的报纸和政党,并变成一个宗派主义者。到了20世纪90年代,他拒绝谈论货币政策、债务和利息问题,逐渐疏离了他的多数追随者。外部购买人通过从银行贷款以购买方式进入不动产,并允诺用租金偿还银行利息费用,而他对用租金偿还银行利息的过程毫无概念。无论是乔治自己还是乔治主义的运行体系都对此不甚理解。这也就是为什么像迈克尔•弗卢夏姆(Michael Flurscheim)这样的他的最贴近的追随者和写作了《美国豪门巨富史》的古斯塔夫斯•迈尔斯(Gustavus Myers)这样的作家都同他决裂的原因。乔治甚至把麦克林恩神父排除出他的运动,其根据是,天主教会是共产主义的。所以说,乔治成为一个早期的麦卡锡主义分子。

      

      《美国土地》:您提到了索尔斯坦•凡勃伦。

      

      赫德森:1923年,凡勃伦写了一本非常好的书叫《不在场产权与商业企业》。他说,如果你想了解一个小城,你就要明白大多数市长的竞选和政治都是当地房地产开发商操办的,美国所有的城市都是一个房地产推广项目。城市助推手和政论作家的目标是提升土地价值,以便房地产商可以转手出售他们的土地和不动产,获得资本收益,即土地价格收益。可以说无论在凡勃伦时代的小城镇,还是在今天像纽约这样的大城市,都存在这样的事实。如今每个城市,甚至国家层面上最大的竞选捐款人,都是房地产利益集团,他们背后是金融利益集团。因此,银行明白,降低物业税表面上有利于房主或农场主,实际上使外部购买者向银行获取资金买进不动产成为可能。物业税越低,更多的净经济租金抵押给银行并被资本化为抵押贷款。政府削减物业税时,事实上,并没有降低房地产所有者或房主的运营成本。这仅仅是用向银行支付利息代替了税负。问题是,由于那些市和县不再征收物业税,它们不得不转向征收所得税和营业税。我在2006年5月发表于《哈珀斯》杂志的一篇文章中用大约12张图表描述了这些问题。

      

      《美国土地》:他们应该解散中央情报局,然后代之以订阅《哈珀斯》杂志。

      

      赫德森:那无疑会节省很多钱,而且可能会取得更好的结果。

      

      《美国土地》:几个月前,总统候选人约翰•麦凯恩说,如果艾伦•格林斯潘去世,我们将不得不给他带上墨镜然后把他送进像电影《万世英雄》中那样传说的战争中去。万世英雄死时,人们在他的背下面放置了一根权杖,让他掌控与摩尔人的战斗。换句话说,麦凯恩是在说,此人是如此地杰出和重要以至我们前进的途中确实不能没有他。我想知道您对这一神人的看法。

      

      

      

      

      

      赫德森:联邦储备委员会选择格林斯潘的原因在于,他既不杰出也不显赫。我给你讲一些掌故。我过去在美国大通曼哈顿银行工作,保罗•沃尔克比我的职位高得多。20世纪70年代,我不得不为这样那样的原因造访白宫,并偶遇一名经济顾问委员会委员,他说:“迈克尔,你同保罗•沃尔克一起工作,和他一起出席会议,你觉得他像什么?”我说,“哦,在会上,沃尔克可能是这样的人,他会说‘X先生这样说,B先生那样说’,并且他总是能够复述每一个人的观点而永不表明自己的观点,总是作居于中间的那个人。”那个政客说:“那就是我们想要的人”。果真,几周后,沃尔克被任命为美联储主席。当格林斯潘被任命为美联储主席时,他的角色主要是一个反劳工政策的花言巧语的设计师。记得我曾说过,中央银行的角色是代表商业银行界、金融部门来反对劳工。格林斯潘被认为是一个政治仆从,一个负责为他的雇主发布骗人广告的专家。他非常像案例中老练的证人,老练的证人会尽力将结论导向有利于其雇主的方向。可以说,他是一个专业的辩护人。格林斯潘证明了他作为一个反劳工的专业辩护人的能力。1982年,为解决社会保障问题,他将税负从有钱人身上转移到年收入低于4万美元的90%的社会底层人身上。他通过了审查,因此让他当美联储的领导者很合适。你不希望美联储的领导者很杰出,你希望他不会吓着你,希望有人只是低声咕哝些老生常谈。就格林斯潘而言,爱因•兰德(Agn Rand)的自由市场的行话塑造了他的整个职业特征。

      

      《美国土地》:税负从高收入者转移到低收入者身上,这不是非常接近朝鲜战争以来的情况吗?

      

      赫德森:是的。他们假称要促进储蓄,但根本没有这样做。他们所做的是把储蓄的用途从投资实物生产,转向给占人口90%的底层人民提供新借款。今天,尽管总储蓄率(凯恩斯主义意义上的全部储蓄占全部收入的比率)与过去一样高,但情况却是,这些储蓄的100%被10%最有钱的人和金融机构借贷给90%的底层人民。因此,某人的储蓄表现为别人的债务。

      

      《美国土地》:人们议论纷纷的社会保障储蓄发生了什么?

      

      赫德森:几个月前,布什总统十分确切地说过事实上社会保障体系根本没有任何钱。它只是一部虚幻的账本。我们说社会保障体系持有美国国库券,但是财政部既不会偿还外国中央银行的美元存款,也不会偿还社会保障体系持有的国库券。

      

      《美国土地》:与此同时,它却将低收入者的税收负担从30%增加到大概45%。

      

      赫德森:是的,非常正确。他们假称这是费用由用者自付,但是,过去人们习惯于用主要指向最富有的阶层的一般性纳税收入——累进税来支付它。同时,格林斯潘所称“财富创造”是他对债务创造的委婉说法。

      

      《美国土地》:对于正在进行的政治上的大选,您有什么评价?

      

      赫德森:每次国家大选,投票率越来越低,这一状况可能将持续下去。看起来民主党基本上由那些自称民主主义的“克林顿们”来运作。如果一个人真的反对战争,那你可能选择共和党管理而不是民主党。因为,外国政府是如此地蔑视和不信任共和党人的布什政府,以至于别的共和党总统决不可能去推行克林顿式民主党人将追求的好战政策。我不能想像,反对战争的大多数人会去投希拉里或者其他共和党右翼分子的票。

      

      《美国土地》:在美国货币研究所的会议上,您说,如果我们没有记错的话,共和党可能真的愿意做一些努力让布什总统连任,但是,由于那是不可能的,他们下一个选择就是希拉里。

      

      赫德森:当然,你能从竞选捐助模式上看到这一点。布什的最主要的捐助人在最近的两场选举中也是希拉里的主要捐助人。因此你就能够明白,她在受谁控制。我们在这里看到的基本上是一个私有化的政治进程。政治被出卖给竞选捐助人。你可以看希拉里和其他人,再继续看他们的捐助人,然后你就会看到他们期望的政策到底是怎样的。你也可以去看顾问,奥巴马的顾问是民主党国家委员会领袖,在上次选举中他拒绝支持反战的民主党人,并且只乐于将民主党基金给支持战争的民主党人。我认为奥巴马和希拉里一样支持战争。如果你支持战争但是你也想赢得选举,你说“我反对战争”,然后一旦当选,你就说,“那么,当然,这是正义的战争并且是为了保护美国的安全,”就像威尔逊在“一战”中所做的那样。

      

      《美国土地》:希拉里不也是那样吗?

      

      赫德森:是的。很显然她是右派,和她的丈夫一样,她是一个披着民主外衣的华尔街共和党人。

      

      《美国土地》:是的,虽然她在谈论反对战争,但总是模棱两可,避免做正面回答。

      

      赫德森:我从未听到过她谈论反对战争。我想,乔治•爱德华兹最近谴责她支持李伯曼提案的辩论非常出色。她反对伊拉克战争,是因为她想要侵略并轰炸伊朗。这很疯狂。这可能引发第三次世界大战。为了支持李伯曼进行伊朗战争的提案,她将自己置于他们的右翼。

      

      这很像英国工党首相哈罗德•威尔逊,据报道,他曾说过:“如果你不能出卖他们,那么拥有选民支持干什么呢?”对民主党的支持者,希拉里也同样会这样说。无论何时,当一个民主党人竞选总统,你都不得不问他们将于何时何地发动战争,因为在布什发动近东战争以前,美国历史上的历次战争几乎都是由民主党人领导的。希拉里已经告诉我们她的回答。她将与伊朗开战。

      

      《美国土地》:这可能就是为什么很多人正在退出大选投票的原因。

    2009-02-17
  • 滑雪人生(zz)

    1994年我来北京念书。当时北京有两点让我印象深刻,第一是诧异于这个地方怎么能够这么久不下雨,但大伙儿该吃什么该喝什么一切照常。这要在我家乡,早该嚷嚷上报国务院申请救济了。第二点就是如此痛苦而漫长的冬季了,室外天寒地冻,风刮得像刀子,逼得你只能郁闷地呆在房子里。那时候我几乎每天都会念叨一遍 “冬天来了,春天还会远吗”聊以自慰。

    15年过去,前者印象依然如此,后者却早已永远地改变了,这都源于9年前那次不经意的尝试。千禧年的第一日,比北京还要天寒地冻的塞罕坝,我开始了第一次滑雪,从此无可救药地爱上了这项疯狂而刺激的运动,从此所有对于北京冬天糟糕的感受都一扫而光。过冬变得如此幸福,惟一的遗憾就是它太短暂了。

    最狂热的冬天,一周里我会有三四天都泡在雪场,不知情的朋友纷纷以为我跳槽到了雪场工作。正是如此走火入魔的痴迷,我的滑雪武艺火箭般飞升,开始打业余比赛,开始有了赞助商。白天和熟悉的队友们在赛道上拼个“你死我活”,晚上一起吃红京鱼水煮鱼喝哈啤讲滑雪段子,这是滑雪所带来的另一种乐趣。得陇望蜀之余,我又开始了野雪生涯。先是在塞北、翠云山、亚布力、北大湖这些滑雪场的道外林间、缆车下方,一切可滑之地都不会放过。

    慢慢地,登山滑雪也提上了日程。这几乎是一个全新的天地,大不相同的器材和技术、不可预知的危险,不过却有着致命的吸引力,我几乎是无可救药地陷进去。长白山、小五台、四姑娘山、七一冰川、慕士塔格山,越来越多的雪山进入了我的滑雪名录。其间也有过凶险万状的时刻,如今回想起来,稍有不慎,也许当时就挂了。既然如此,趁着人生还没有“GameOver”之前,赶紧将生命中关于那些所钟爱的滑雪场和野雪地的美好回忆给写出来,正是顺理成章之事。

    就像姑娘们总是会想起自己的第一个男友一样,我也很难忘记塞罕坝雪场,这可谓是我的“失身地”。这家雪场并不大,官方介绍说各有700米、1000米、1500米的初、中、高级雪道,基本言过其实,因为高级和中级在合用一条雪道,另外标称长度上恐怕也要缩水。不过这并不重要,绝佳的粉雪和风景才是这里的王道。一旦不拘囿于所谓的雪道,那周围连绵起伏的山头和一望无垠的林海就是无穷无尽的天然滑雪场。木兰围场最高峰喇嘛山离此地很近,我和几位朋友曾于2007年4月登上去滑下来。搞笑的是,一贯粗心的我出门忘了带雪杖,最后只好捡了两根木棒将就。你可以想象这样的场景——一个看上去有点瘦弱的哥们,挥舞着两根大木棒,张牙舞爪地呼啸着滑雪下山。

    黑龙江的亚布力长期以来是国内滑雪爱好者心目中的圣地,就如麦加之于穆斯林信徒。老实说,我在2001年第一次到亚布力时,确是带有几分朝圣的心态。亚布力有三座海拔超过1000米的山头,挨个是1374米的大锅盔、1268米的二锅盔和1000.8米的三锅盔。大锅盔当时属于体委,主要为运动员服务。二锅盔属于一家叫 “惠阳”的香港公司,可能投资出了点问题,常年处于荒废状态。平时说的亚布力更多指三锅盔。中期公司1995年盘下这块地后砸入2.8亿建成风车山庄等一系列酒店和雪道,其规模至今在国内仍然屈指可数。不过这项投资在那个年代显然太过于超前。如果不算土地本身的价值,单从经营而言,只能用血本无归来形容。前几天我采访这项投资曾经的主持者、现在南山滑雪场的老板卢建,谈起往事还唏嘘不已。他当年就因为这项失败的投资而黯然去职。不过心有不甘,转身在北京做了南山雪场,却是风生水起,赚了个盆满钵满,总算不负了“中国旅游滑雪第一人”的名头。这已经是后话了。

    三锅盔11条雪道中最出名的是6号道,这条近2800米长的中级雪道有“幸福大道”之称,一度有“没滑6号道就不算到了亚布力”的说法。另外就是9号道,当年判断谁是高手的标准非常简单,就看你能不能从9号道滑下来。即使真相是连滚带爬跌跌撞撞完成这段高手之路,大伙儿也难免对你肃然起敬。不过我印象最深的却是缆车下方的无名道。这处因为修建缆车稍加砍伐而形成的非正式雪道极尽凹凸不平之能事,有好事者称“亚布力12号道”,这也可视为初级意义上的野雪道,入门者可来此处一试身手,若能上下翻飞自若,那么可以向登山滑雪殿堂的更高段迈进了。还有4号和5号,实际上这两处雪道基本接近废弃,上段是厚厚的浮雪,下段连入森林中的越野道。我数次从这儿滑下,结果就是陷在七拐八弯的越野道不能自拔,最后只能强行穿越密林,爬上公路,在寒风中苦苦等待有过路车出现搭我再回雪场缆车站。

    来年通过对缆车工施以小恩小惠,我们也有机会在大锅盔一试身手。对于这里雪道的记忆几乎都已淡忘,但队伍中一个绰号“胡子”的哥们却是让人过目不忘。当时我纠集了12人杀往大锅盔,11人有自己的器材,除了胡子。他最后是花了50元找那边的运动员租了一套用旧的雪具。显然这套雪具并不适合他,尤其滑雪靴,结果滑下来的一路,我们就听见他不停地痛骂——“我这个破鞋、破鞋、破鞋……”。胡子不堪其耻,回到北京立马买了一套不错的雪具。不过却又因为在国际友人面前过分卖弄,不幸重重摔飞平拍在南山的跳台下,登时晕将过去,大伙儿担心其有半身不遂之虞。后来在医院里醒过来,这家伙想方设法上网报了一条平安信——“医生说,我下半辈子还能做男人。”这真是我见过最豁达乐观的人生态度。

    吉林的北大湖是一处足以与亚布力抗衡的大雪场。刚刚过去的亚冬会就在这里举行,如果说以往的北大湖在雪道数量和质量上比起亚布力还稍有不足,借助国家最新一轮的庞大投入,如今已完全能平起平坐,甚至超过。加上更胜一筹的雪质和风景,如能再加上过得去的服务,这里俨然就要坐稳国内头号雪场的交椅。

    北大湖5索雪道在国内野雪爱好者心目中享有崇高的地位。“长度1442米,平均宽度53米,落差521米”,这段雪道坡度足够陡,压雪机上去困难重重,后来干脆就不再整理,任其演变成一条野雪道。又因为其足够宽和足够长,给雪地撒野留下了广阔天地。很多人第一次野雪极度美妙的经验就是在这里获得,当然也不乏极度痛苦的经历。我就见过一朋友,我们都滑四趟回去吃饭了,这厮的第一趟还在雪道上苦苦挣扎,每转一个弯必摔得七零八落,雪板雪杖四溅,最夸张的一跤连头盔都摔飞了,骨碌骨碌滚到半山腰,惊得旁人一身冷汗,以为这位老兄的头颅和身体分离了。看着我们绝尘而去,我估摸他连寻死的心都有了。山下缆车工须得等着他下山才能收摊走人,连带着也有了寻死的心。

    北大湖隐藏了诸多刺激非凡的野雪道,那条杆梁探险道,难度稍逊五索,长度却是更胜。最高峰南极楼山顶下来的3索,因废弃多年,人迹罕至,一路滑下来犹如在神仙境地漫游。2索两侧栅栏外的天然雪道,雪厚坡陡的滋味,现在一想起禁不住心驰神往。

    河北崇礼的万龙是另一处不得不提的雪场。在罗红罗力兄弟的大力投入下,这里的雪道缆车数量日渐增多,再加上强大的人工造雪能力,如今已然超越自然条件显然更为优越的东北,成为国内最早开业、营业时间最长的雪场。元旦前我刚过去了一趟。他们夏天没有闲着,清理了树林里的杂草、灌木和石头,并将收拾下来的灌木堆积在雪道边挡风积雪,于是整个树林就变成了天然的野雪场,这给我这个粉雪追逐者带来了不小的惊喜。

    不过,也有不小的惊讶。万龙滑雪的价格如今已然超英赶美。缆车票周末一天是350元,旺季是470元,连带上雪具则分别是570元和750元。要想便宜点,可以考虑不限时间和次数的季票,价格是6800元。住宿同样不便宜,标间基本1000元以上,也有堪堪低于千元的,那是终年不见阳光的阴面。如果你对上述价格并不敏感,这里有对比。我有朋友去年先后去过北美欧洲等地的顶尖雪场,威尔(Vail)和天国乐园(Heavenly)旺季价格是80美元一天,阿斯本(Aspen)富人云集,可能是全球最为昂贵的雪场,也不过93美元打住。天国乐园提前购买季票的话仅为330美元。有趣的是,包括威尔、天国乐园在内的5家全球知名的雪场正在万龙做推广,他们的联合季票为579美元。经济危机之下,人家担心这样的价格过于高昂,在其宣传手册上羞羞答答地表示了歉意,然后委婉地说希望客人觉得物有所值——数百条雪道、上千公里长度、无敌风景……

    长白山是我每年必去之地。这里的年降雪量和积雪日数均为全国最多,积雪期可达258天,滑雪期可达7个月之久。更棒的是,此处粉雪正是野雪爱好者们的最爱。这也是我去过的拥有最美风景的地点之一。即使同一景点,在一年四季里的美各不相同。不少挑剔的摄影师在这里拍出了令他们自己都感到满意的作品,在我看来,并非他们的摄影技术多么出色,而是这里的风景使然。这里的温泉对于刚刚滑完野雪的兄弟们来说,简直就是上天的眷顾。山下杜鹃山庄的温泉烫得让人大汗淋漓却又不忍离开,我们甚至在这里打过雪仗,那真是冰火两重天。室外还有个情调十足的露天温泉池,想想看,泡着温泉,喝着啤酒,看着纷纷扬扬的飞雪,茫茫林海,巍巍雪山,这是怎样的人生?美景、野雪、温泉,我不信有谁能抵受得住这样的三重诱惑?

    前日接到哥们凌峰电话,先是畅谈了一番他的宏伟设想——花一个多月时间连登8000米的希夏邦玛和卓奥友,然后滑雪下山。末了加上一句,“怎么样?加入我们吧。”我口头答应了,心里却想,我可没这么大野心,爬完卓奥友滑下来,兄弟我就先撤了,赶紧回来上班,免得老板炒我鱿鱼。“什么?”“你不知道今年经济危机啊?”

    (作者为《户外》(outside中文版)杂志主编,行摄匆匆俱乐部合伙人)

    2009-01-19
  • Re: 行家给澄清一下房产的几个概念

    代征地是说这块地原先是有人居住的,有原产权主人,这个楼盘可能会有部分回迁户      :

    容积率就是这个定义

    这就是所谓楼面价,该楼盘均价至少1。8万以上,kfs才不至于白忙活

    这个数字没啥用

    【 在 mth (铁铧) 的大作中提到: 】

    : 标  题: 行家给澄清一下房产的几个概念

    : 发信站: 水木社区 (Wed Dec 24 11:31:31 2008), 站内

    : 看开发商拿地的资料,有点糊涂,行家给澄清一下,谢谢!

    : 数据如下:

    : 建设用地面积: 19721.84 平方米

    : 代征地面积: 1315.93 平方米

    : 规划建筑面积: 43388.048 平方米

    : 用地性质: 住宅及居住公建服务设施

    : 问题:

    : 1,表中所列的代征地面积与建设用地面积是什么关系,前者包含在后者之中吧?

    : 2,该楼盘的容积率该怎么算?规划建筑面积/建设用地面积=43388.048/19721.84 = 2.2 ?

    : 3,拿地价格/规划建筑面积=64000万元/43388.048平米=1.475万元/平米,那么,该楼盘理论上来说是不是得在这价格之上才有利润可言?感觉有点诡异。

    : 4,拿地价格/建设用地面积=64000万元/19721.84平米=3.245万元/平米,这个价格在北京房地产市场来说,属于啥档次,该开发商理智么?

    : 懂行的朋友给分析一下,是否有不靠谱的地方,谢谢了

    : --

    2008-12-24
  • Re: 新人问题:Peak Oil

    关键还得廉价,否则现有经济模式就要崩溃

    【 在 xijiangyue (西江月) 的大作中提到: 】

    : 只要有能源原料就不是问题

    : 二氧化碳和水有的是

    2008-07-18
  • Re: 新人问题:Peak Oil

    关键还得廉价,否则现有经济模式就要崩溃

    【 在 xijiangyue (西江月) 的大作中提到: 】

    : 只要有能源原料就不是问题

    : 二氧化碳和水有的是

    2008-07-18
  • Re: 新人问题:Peak Oil

    作为能源的部分可以有其他能源替代

    作为工业原料有啥替代品么

    过若干年会不会立法禁止或者限制将石油加工成燃料用油?

    【 在 hahn (iwajeep) 的大作中提到: 】

    : 将来要很远,

    : 供给是一方面,需求是另一方面,都会有调整

    2008-07-16
  • Re: 新人问题:Peak Oil

    作为能源的部分可以有其他能源替代

    作为工业原料有啥替代品么

    过若干年会不会立法禁止或者限制将石油加工成燃料用油?

    【 在 hahn (iwajeep) 的大作中提到: 】

    : 将来要很远,

    : 供给是一方面,需求是另一方面,都会有调整

    2008-07-16
  • Re: 我国引雷火箭通过验收将用于收集雷电资源zz

    .......这个投入产出比就决定了没有实用的价值

    【 在 Renold (你那儿的) 的大作中提到: 】

    http://news.sina.com.cn/c/2008-07-14/023315925373.shtml

    : 我国引雷火箭通过验收将用于收集雷电资源http://www.sina.com.cn 2008年07月14日02:33 人民网-人民日报海外版

    :   据《金陵晚报》报道:记者从中科院大气物理研究所了解到,中国最新的专用引雷火箭已经成功通过验收,有望收集自然界发生的雷电能源。

    : ...................

    2008-07-16