• 买房实践中,和大家分享-购买2手房公共维修基金过户问题ZZ

    国家建设部、财政部要求从1999年起,业主在购房时就要对住宅共用部位共用设施设备建立公共维修基金。北京市房地产主管部门和财政部门也在去年年底发出通知,要求凡是1999年起签订房屋买卖(预售)契约的商品住宅购房人,及公有住房的购房人和售房单位均应按一定比例交纳公共维修基金。维修基金归房屋产权人所有,主要用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的大修和中修。

    在进行2手房交易时,大多的买卖双方都没有注意到维修基金过户的问题.笔者在购买2手房时,遇到了公共维修基金过户这个问题!在通过中介公司买卖2手房屋时,公共维修基金过户成了问题,中介公司说:“公共维修基金是随房子走的,所以不需要过户”;原房主说此前的公共维修基金条丢失,并且目前不在国内,拒绝提供相关补办公共维修基金的证明。发生这样的事情,只能认倒霉么?随后笔者对这个事情进行反思,并且对关于公共维修基金的事情做了更为细致的了解.请购买2手房的朋友们一定注意:过户莫忘公共维修基金!避免日后给自己带来麻烦。

    第一个问题是:维修基金是否需要过户?答案是:“是”!

    根据建设部、财政部关于印发《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》的通知(建房〔1998〕213号)第13条规定:“业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。”可见,二手房产权过户后,专项维修基金必须按要求办理过户手续。可能有些人会问,不是规定说维修基金随房屋产权一起变更么?是这样的.虽然当时不会有什么很大的影响但是后期会有一些麻烦.

    公共维修基金不过户带来的麻烦:

    例如:李老师在上地买了一套2手房,原房主维修基金已经交付.2年过后在该小区维修基金已经用完的情况下物业找到李老师要求补交维修基金. 李老师去房管局去交付,却被告知需要原业主来交纳,此时原业主已经去了国外,而物业上又一直催缴此费用. 李老师很无奈!所以说维修基金要过户.这也是为了以后的再出手考虑.

    第二个问题:维修基金如何过户.答案是:户时需提供以下材料:

    1、买卖双方签署的房屋转让协议(二手房买卖合同);

    2、上述协议如不包括关于维修基金过户事宜,另需提供买卖双方签署的同意维修基金过户的协议;

    3、买卖双方身份证原件及复印件(验原件留复印件);

    4、维修基金专用收据的原件及复印件(原件过户留复印件)。

    5、需要注意的是买卖双方应同时到场办理过户手续。业主本人不能到场的,代理人应携带业主本人身份证、代理人身份证及授权委托书办理。代理人身份证复印件及授权委托书存管理部一并存档。

    目前绝大多数二手房买卖时,已在合同约定公共维修基金转移事项。如前所述,中介、律师也认为维修基金无须单独过户,相信九成以上购房人都不知道甚至没有意识到这项规定。而该政策在落实中显然也有不小的难度,需要买卖双方同时出场,要有维修基金专用收据的原件及复印件,对于买房已经有些年头的业主来说,显然不太现实,且不说能否找到当初的卖房人,即便找到,对方愿不愿意陪着走一趟尚在两可。最后的结果很可能是:真正的业主不知道自家小区维修金的用途,而维修金用完需要补充时也势必混乱。这也造成了现在的一个怪现象,居住在本小区的产权人无权过问公共维修基金情况,而没有居住在本小区(甚至居住在外省市国外)的非产权人却是公共维修基金的所有者。

    《北京市住宅公共维修基金使用管理办法》规定:“维修基金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的维修工程”。换言之,这笔钱的使用权不在个体业主,支配权也不在个体业主,既然如此,“过户”岂不是多此一举?希望有关部门从实际情况出发,认真解决二手房公共维修基金的问题。购房人拿相关证明去做公共维修基金更名岂不是更加省事?

                                  

      以上说明,只是笔者的一些了解和想法,希望对大家能有所帮助。仅供购买2手房的朋友参考;如有不实之处请大家指正,一起探讨!

    2009-11-01